Коли потрібно страхувати титул

0 Comments

Титул страхування при купівлі квартири: умови, оформлення

Сьогодні ми розглянемо досить цікаве питання – титульне страхування нерухомості. Що це таке і для чого потрібно?

  • Що таке страхування титулу
  • Навіщо це потрібно
  • Від чого захищає страхування титулу
  • Коли угоду можуть оскаржити і визнати недійсною
  • Скільки це коштує
  • Що впливає на розмір страхового тарифу
  • Правила оформлення
  • Що робити при настанні страхового випадку
  • Особливості страхування
  • Тонкощі страхування титулу при іпотеці
  • Коли страховка не допоможе

В першу чергу ця тема може бути цікава тим людям, які планують інвестувати вільні кошти в нерухомість. Якщо найближчим часом ви плануєте придбати у власність квартиру, будинок або дачну ділянку – страхування титулу може вберегти вас від багатьох неприємностей.

Справа в тому, що коли ви купуєте житло, право власності на яке неодноразово змінило власника, ви ставите себе в небезпечне становище. Ваше право на набуту власність може бути в будь-який момент оскаржене одним з попередніх власників. Підстав на те може бути безліч. Страхування права власності титулу якраз і покликане вберегти вас від подібних ризиків. Давайте розбиратися детальніше.

Що таке страхування титулу

Отже, що ж розуміється під терміном «титульне страхування нерухомості»? Що це таке? Так називають страховий продукт, що забезпечує захист від ризику втратити право на власність, якщо операція буде оскаржена і визнана недійсною. Цікаво, що такий поліс захищає людину не від того, що може трапитися в майбутньому, а від можливих наслідків того, що вже сталося колись. На момент складання договору титульного страхування такі події не відомі жодній зі сторін і ніяк себе не проявляють.

Назва описуваного поліса походить від словосполучення «правовий титул», яке означає документ, що підтверджує виключне право власності на конкретне майно.

На сьогоднішній день такі договори найчастіше укладаються одночасно з договором на страхування нерухомості. Така власність досить часто виступає об’єктом довгих правових ланцюжків. Одна і та ж квартира може кілька разів продаватися, ставати об’єктом дарування, відчуження будь-яким способом, спадкування і передачі з рук в руки, на підставі рішення судових органів. Якщо на будь-якому з перерахованих етапів були допущені юридичні неточності, то не тільки ця конкретна угода, але і всі наступні можуть бути оскаржені і визнані недійсними. В результаті таких дій нинішній власник житла позбавляється прав на придбаний об’єкт нерухомості. Титульне страхування, відгуки про яке найпозитивніші, якраз і захищає власника від такого ризику.

Навіщо це потрібно

Основний результат, який отримує людина від такого виду послуг – компенсація збитків, отриманих у разі втрати власності на придбану квартиру, будинок або дачу. Крім цього, в договорі можуть бути передбачені інші компенсації, пов’язані з відшкодуванням додаткових втрат, пов’язаних зі страховою подією.

Страховим випадком при цьому визнається документально підтверджений факт того, що вам завдано реальної шкоди, пов’язаної з втратою (повністю або частково) права власності на житло. При цьому події виникли незалежно від вашої волі і на підставі судового рішення, що вже набуло чинності.

Від чого захищає страхування титулу

Придбання будь-якої власності, а особливо житла, вимагає зваженого і відповідального підходу. Тут важливо врахувати кожну дрібницю, всі можливі неприємності. За даними офіційної статистики трохи більше одного відсотка угод, укладених у сфері нерухомості, визнаються судом недійсними. Начебто небагато, але це якщо справа не торкнулася особисто вас.

Причини для оскарження можуть бути різними. Наприклад, при приватизації не були взяті до уваги інтереси дитини. Це вже є підставою оскаржити угоду. Причому зробити це можна навіть через два-три роки.

Оскільки шахрайським схемам найчастіше схильне саме житло, страхування титулу при купівлі квартири стане гарантією того, що ваші кровні не перекочують в кишені «чорних» ріелторів.

Звичайно, до укладення угоди варто ретельно перевірити всю підноготну житла, що купується. Але зробити це буває дуже проблематично. Справа в тому, що архіви найчастіше відмовляються надати дані про всі операції, раніше вчинені з майном. Мотивують вони свою відмову тим, що даних про останнього власника нібито достатньо. На практиці це далеко не так. Може з’явитися набагато більш ранній власник, і тоді права всіх наступних власників, скільки б їх не було, будуть визнані судом недійсними. Саме тому страхування титулу власності робить процес купівлі-продажу набагато безпечнішим.

Коли угоду можуть оскаржити і визнати недійсною

Існує кілька ситуацій, при яких укладення угоди можуть визнати недійсним:

  • при оформленні були надані підроблені документи;
  • на придбаний об’єкт накладено арешт через наявність непогашених боргів одного з попередніх власників;
  • квартира була куплена не у справжнього власника;
  • продавець промовчав про незгоду своєї «другої половини» на проведення операції;
  • на куплене житло претендують спадкоємці одного з колишніх власників.

У деяких інших випадках страхування титулу квартири також може убезпечити нового власника від збитків в результаті втрати або обмеження права власності:

  1. На момент угоди продавець був неповнолітнім, страждав розладом психіки або був обмежений у дієздатності в судовому порядку.
  2. Документи були складені з порушенням чинного законодавства.
  3. Втратили чинність права довіреної особи, у випадках коли операція здійснювалася продавцем не особисто.
  4. Угода була укладена обманним шляхом або під дією насильства або погроз.

Скільки це коштує

Отже, ви вирішили оформити страхування титулу. Скільки коштує такий поліс, і від чого залежить його вартість? Сума страхування приймається на підставі угоди сторін. Найчастіше вона відповідає одному з таких параметрів:

  • ринкової (дійсної) вартості житла на момент підписання договору;
  • вартості придбання подібного житла (вартість заміщення);
  • відновної вартості, тобто суми, необхідної для будівництва такого ж об’єкта;
  • суми, зазначеної в договорі кредитування (якщо такої оформлявся);
  • вартості житла за договором, відповідно до якого було отримано право власності.

Що впливає на розмір страхового тарифу

Платіж, який вам доведеться вносити як страховий, також залежить від декількох параметрів:

  • величини страхової суми;
  • кількості ризиків, врахованих у договорі;
  • історії будинку або квартири (кількості колишніх власників);
  • наявності франшизи та її розміру;
  • особливостей нормативної бази, що існувала на момент укладення попередніх угод або приватизації;
  • терміну дії поліса.

Залежно від усіх цих факторів тариф на страхування титулу може обчислюватися в розмірі від 0,1 до 5% від суми страхування. Все залежить від умов договору.

Правила оформлення

Такий вид страховки актуальний не тільки в разі придбання житла на вторинному ринку. Титульне страхування нерухомості убезпечить вас також при купівлі житла в новобудові. Для правильного оформлення договору потрібно підготувати:

  1. Документ, що підтверджує право власності на об’єкт (купівля, дарування, спадкування та ін.).
  2. Свідоцтво про держреєстрацію.
  3. Техпаспорт житла.
  4. Виписка з будинкової книги.
  5. План будинку або земельної ділянки (якщо йдеться про страхування цих об’єктів).

Що робити при настанні страхового випадку

Якщо трапилася ситуація, коли страхування титулу все ж стало в нагоді, слід негайно сповістити про це вашу СК. Вам потрібно особисто прибути туди і в найкоротший термін надати такі документи:

  • цивільний паспорт або інший документ, що підтверджує вашу особу;
  • діючий договір титульного страхування;
  • оригінал та копію рішення суду, що встановлює факт відчуження придбаного майна.

Після ретельного вивчення документів СК зобов’язана виплатити вам всю суму за договором. Крім того, якщо в страховку був внесений пункт про компенсацію інших витрат, наприклад, судових витрат, ці гроші вам також відшкодують.

Особливості страхування

На превеликий жаль, договір на страхування титулу не надто популярний в нашій країні. Більше того, багато людей навіть не здогадуються про існування такої можливості. Тому при укладенні страхового контракту досить часто допускаються помилки, наявність яких призводить до серйозних наслідків при настанні страхового випадку.

При підписанні договору слід звернути увагу на такі моменти:

  1. Не варто підписувати договір, в якому присутній вичерпний список страхових ризиків. Велика ймовірність того, що якась ситуація буде просто не врахована, що згодом призведе до відмови у виплаті. Найкраще якщо в договорі буде зазначено, що відшкодуванню підлягає втрата права власності незалежно від причини.
  2. Некоторые СК предлагают полис, в котором прописано, что возмещение полагается только по сделкам, совершенным при вашем непосредственном участии. Це також може негативно позначитися на отриманні виплати.
  3. Досить часто при укладенні угоди з нерухомістю в договорі прописується набагато менша сума, ніж це є в дійсності. Робиться подібне для того, щоб максимально знизити розмір податку. Тому при титульному страхуванні дуже важливо вписати в договір саме реальну суму угоди, а не ту, що прописана в договорі купівлі-продажу.

Тонкощі страхування титулу при іпотеці

Досить часто разом з оформленням іпотеки банки зобов’язують клієнта оформити страховку життя і здоров’я. Це і не дивно, адже банк зацікавлений отримати свої гроші в будь-якому випадку. На страхуванні титулу ніхто зазвичай не наполягає, адже в ньому зацікавлений не банк, а ви самі. Адже навіть у тому випадку, якщо покупка буде визнана недійсною, гроші банку доведеться повертати вам.

До речі, титульне страхування при іпотеці дуже вигідно самому покупцеві. Адже до укладення договору страховий агент зобов’язаний ретельно перевірити всі нюанси угоди і в разі чого надати клієнту допомогу кваліфікованого юриста. Загалом, зробити все можливе, щоб уникнути настання страхового випадку.

Страхуючи титул по іпотеці потрібно пам’ятати про те, що в договір потрібно вписувати суму не меншу, ніж доведеться виплатити в підсумку. Та й сам договір страхування варто укладати на той самий термін.

Коли страховка не допоможе

Титульне страхування не є абсолютною панацеєю. На жаль, існують ризики, при яких вона не працює. Якщо після купівлі житла виникає обтяження, не пов’язане з втратою власності, титульний поліс вам не допоможе. Що це означає?

Ось невеликий приклад. Ви придбали квартиру, а через три роки з’ясувалося, що в ній прописана ще одна людина (без права власності). На момент здійснення операції він був відсутній (наприклад, сидів у в’язниці або був на заробітках за кордоном), а тепер повернувся. Якщо жити йому більше ніде, то відповідно до сорокової статті Конституції РФ, він матиме право на проживання у вашому будинку. У цьому контексті ситуація не буде визнана страховим випадком, оскільки на право власності зовсім ніхто не претендує.

Так що не варто розраховувати на титульне страхування, як на панацею від усіх бід. Щоб уникнути неприємних ситуацій, потрібно самостійно докласти максимальну кількість зусиль, щоб убезпечити себе від усіх ризиків.

Що таке титульне страхування при іпотеці

Покупка нерухомості часто супроводжується страхуванням, особливо якщо мова йде про іпотечної операції, коли страховка стає обов’язковою вимогою банку. Титульне страхування відрізняється від класичного уявлення про страховку, коли власник захищає себе від фінансових ризиків у разі псування або втрати майна. У зв’язку із затребуваністю страхування титулу за іпотечними програмами необхідно розібратися в його особливості та принципи роботи.

Що таке страхування титулу

Поняття «титул» використовується у страховий та юридичній сферах і означає документ, який міг би підтвердити наявність законних прав у конкретної особи на конкретну власність. Стосовно до страхування нерухомості титулом є свідоцтво про реєстрацію приватної власності або виписка з Єдиного реєстру, що встановлює право володіння і розпорядження конкретним об’єктом нерухомості.

При оформленні титульного страхування власник переслідує мету захистити свої законні права від ризику втрати внаслідок різних причин. Страхування титулу поширюється на випадки захисту від виявлення дефекту посвідчує право на нерухомість документа (наприклад, договір про купівлю квартири). Страховим покриттям забезпечуються далеко не всі випадки, про що необхідно дізнаватися задовго до підписання договору зі страховиком. Наприклад, страховим випадком є втрата нерухомого майна внаслідок стихійних лих або руйнування, які більше підходять для майнового страхування.

Складно недооцінити роль титульного страхування при іпотеці, адже часто покупка власності відбувається в ланцюжку інших взаємопов’язаних угод, а розглянутим об’єктом до цього володіли інші особи. В силу множинності таких переходів права на об’єкт ризик виявлення порушень з якої-небудь з попередніх угод досить високий. Говорячи простою мовою, титульне страхування захищає права власника від можливих претензій з боку третіх осіб, що заявляють про незаконність операції на судовому розгляді. При негативному розвитку поЕкшн , страхувальник зможе компенсувати збитки від втрати власності, а страхова компанія виплатить суму, що дорівнює ринковій вартості об’єкта, і покриє супутні витрати і судові витрати.

Даний вид страхування має обмежене застосування: воно непридатне для споруджуваних, не зданих в експлуатацію об’єктів, так як майнове право з’являється тільки після введення будівлі. При страхуванні вторинного фонду не покривається страховкою наступна нерухомість:

  • самовільні забудови, неузаконені споруди;
  • об’єкти, виведені з житлового фонду;
  • будівлі, зведені з порушеннями вимог безпеки і будівельних нормативів.

В останньому випадку страховик може відмовити в оформленні аварійних житлових об’єктів.

Забезпечення страховкою виправдане не тільки у випадках, коли житло в минулому багаторазово передавалося від власника до власника. Страхування титулу на квартиру в новобудові дозволяє захиститися від шахрайства з боку компанії-забудовника, при виявленні спроб подвійний продажу однієї і тієї ж власності.

Від чого захищає страхування титулу

Попередній збір всієї необхідної документації та її ретельна перевірка на законність не гарантують захист від проблем, навіть після реєстрації переходу права власності до покупця. Після закінчення деякого часу можуть з’явитися невідомі раніше претенденти, які заявляють про утиски своїх майнових прав.

У ситуації, коли об’єкт хоча б один раз передавався в руки нового власника, особливо якщо житло було отримано за правом спадкоємства, можуть виникнути проблеми, пов’язані з вимогою анулювання угоди.

Титульне страхування угод з нерухомістю покликане допомогти фінансово убезпечити себе в наступних випадках:

Захистити себе на випадок втрати майнового права допоможе повна перевірка всіх угод, укладених за історію володіння даним об’єктом. Однак навіть у цьому випадку забезпечити повну безпеку угоди буде складно, а сама перевірка займе багато часу. В цілях скорочення часу на підготовку до операції і захисту від непередбачених збитків допоможе компромісний варіант у вигляді титульного страхування.

У такому випадку покупець виходить на операцію в необхідний термін, не ризикуючи втратити сплачені за квартиру засоби в разі виявлення проблемних ситуацій.

З’явилися претенденти на житло можуть оскаржити поточну операцію тільки в судовому порядку, що тягне за собою необхідність додаткових витрат на судовий розгляд, залучення юристів, відшкодування вартості держмита. Відповідно до загальної процедури страхування титулу, отримавши повістку з викликом у суд за позовом, поданим ким-небудь з колишніх власників або осіб, чиї право на майно, що належить страхувальнику негайно сповістити свою компанію про даний факт. Договором про страхування встановлено певні строки для звернення, в іншому випадку СК може заявити про порушення клієнтом умов угоди.

Після оповіщення страхує компанії особа, яка придбала житло, отримує пропозицію юридичної допомоги у підготовці до суду та представлення інтересів. Фахівці, запропоновані до послуг страхувальника, як правило, мають великий досвід успішного вирішення подібних ситуацій і зможуть виробити оптимальну стратегію поведінки в ході судового розгляду. Умовами укладеного договору для отримання компенсації може бути зумовлена необхідність участі на суді юристів від СК.

Коли суддею приймається рішення про позбавлення прав на майно, страхувальнику виплачують компенсацію. Слід бути уважним: якщо суд не позбавляє права на власність, а накладає арешт, обмежуючи можливість зміни власника у виплаті буде відмовлено, як і в компенсації витрат на юриста, т. к. випадок не буде вважатися страховим.

На що звернути увагу в титульному страхуванні

Згідно договору титульного страхування, допускається оформлення страхового покриття, виходячи з повної ринкової вартості житла, без прив’язки до тій сумі, яка була вказана в якості ціни купленого придбання в купчої.

Найбільш частим випадком застосування титульного страхування є іпотека, проте багато банки висувають обов’язковою умовою даний вид захисту та при оформленні інших кредитних продуктів. Щоб спростити процес узгодження і збільшити обсяг придбаних послуг, компанії пропонують єдиний комплексний пакет під назвою «іпотечне страхування», куди входять різні програми.

Якщо мова йде про звичайну операцію без оформлення кредиту і застави на майно, самостійно титульне страхування зустрічається досить рідко.

При покупці поліса слід дізнатися особливості процесу:

Перелік можливих страхових випадків

Підстав, за яких вимагається страхування титулу, більш ніж достатньо, і всі вони пов’язані з реальним ризиком втрати нерухомості та сплачених за неї коштів.

Підставами для втрати прав на майно можуть стати:

  • з’явилися претенденти, які заявляють про утиски прав (неповнолітні спадкоємці, співвласники);
  • договір про купівлі, продажу, свідоцтво про спадкування визнані незаконними;
  • при реєстрації прав використовувалися підроблені документи, надані продавцем (в даному випадку наслідки будуть розглядатися не тільки з позиції цивільного законодавства, але і Кримінального кодексу);
  • шахрайські дії;
  • в процесі переоформлення права допущені помилки (новий власник не зможе перереєструвати майно, якщо буде виявлена помилка за попередньою угодою);
  • встановлено факт недієздатності учасників угоди;
  • судове постанову винесено неправомірним, в результаті чого втрачається право на перехід власності іншому власнику.

Захист прав на власність разом зі страховкою самого майна є частиною вимог на заставний об’єкт при кредитуванні.

В деяких випадках отримати виплату за втрату титулу неможливо. Підставами для відмови можуть стати різні обставини, включаючи:

  • настання форс-мажору;
  • порушення кредитних зобов’язань позичальника;
  • несумлінне ставлення з боку страховика.

До форс-мажорних обставин належать: військові дії або конфіскація об’єкта на користь держави, в результаті чого власник втрачає право розпорядження і використання нерухомості. Також не враховується втрата права у зв’язку з наслідками техногенних катастроф, впливом природних стихій або фізичним руйнуванням власності. Всі перераховані вище ризики можуть бути захищені звичайним майновим страхуванням.

Серед порушень кредитних зобов’язань варто відзначити не тільки недотримання графіка платежів і освіта боргу, але і ряд Екшн , неприпустимих щодо заставного житла:

  • позичальник не погодив із заставодержателем і страховиком проведене перепланування;
  • використання іпотечного майна не відповідало цілям його призначення;
  • оформлення договору дарування або купівлі-продажу іпотечної власності;
  • отримання прибутку за рахунок оренди закладеного житла;
  • порушення інших пунктів договору з кредитором.

В силу високого ризику втрати прав на компенсацію слід пам’ятати про неприпустимість будь-яких значимих Екшн стосовно об’єкта без попереднього узгодження з банком і страховиком.

Скільки коштує титульне страхування

Так як титульна страховка спричиняє подальші фінансові зобов’язання по оплаті, слід заздалегідь уточнити суму витрат. В ціну поліса буде включений розрахунок на підставі трьох основних параметрів:

  • поточна ринкова ціна об’єкта при покупці квартири або іншого житла;
  • тривалість дії договору зі страховиком (чим коротший термін, тим вищий тариф);
  • оцінка ризику на підставі даних спеціальної юридичної експертизи, що досліджує правомочність паперів, наЕкшн ність сторін угоди, учасників страхового процесу.

З урахуванням усіх вищевказаних факторів призначається відсоток, який застосовується до ринкової вартості об’єкта. Як правило, оплата річної страховки титулу встановлюється в діапазоні 0,2–2,5% від загальної вартості нерухомого майна.

Збираючись страхувати право володіння протягом декількох років, рекомендується вибирати більш тривалий період, що дозволить отримати додаткову знижку при оплаті, адже продовження договору може бути більш витратним, а при виявленні проблем з ризиком настання страхового випадку СК може взагалі відмовити у продовженні співпраці.

Якщо укладається договір щодо іпотечного житла, при встановленні ціни страховки першорядне значення має оцінна вартість об’єкта застави, а не розмір кредитної лінії.

Передбачити всі ризики щодо майнових прав досить складно, однак кращим виходом стане прийняття заходів по зниженню загрози з допомогою страхування титулу і самої нерухомості.