Чому вигідніше зменшувати термін іпотеки

0 Comments

Які стратегії погашення іпотеки існують?

При виплаті іпотеки, якщо у вас з’явилися додаткові гроші. Їх ви можете витратити на дострокове погашення. Але не все так просто. Постає купа питань – як краще погашати – зменшуючи термін або суму. Коли краще погашати – спочатку або в кінці? Накопичити і погасити або відразу погашати маленькими сумами?

Хочу зазначити, що спосіб погашення іпотеки залежить від вашого фінансового становища або доходів. Наскільки впевнено ви стоїте на ногах – ось в чому питання.

Психологія дострокового погашення

Потрібно зрозуміти наступне: ви повинні завжди бути в змозі оплатити щомісячний платіж. Якщо ви не впевнені в своїх доходах, знижуйте суму. Якщо ви стоїте твердо на ногах – знижуйте термін.

  1. У вас дуже стабільна робота, хороша зарплата. Ви думати, що стабільно будете платити іпотеку без будь-яких змін. Немає ніяких форс мажорів і є накопичення. Ваш вибір – зменшення терміну кредиту. Вносячи великі платежі ви зможете розрахуватися за кредитом раніше.
  2. Ви – менеджер середньої ланки і ви потрібні на роботі. Без вас бізнес встане. Ви знаєте, що не підете з поточного місця кілька років і фірма не розориться. Щомісячний платіж для вас не обтяжливий. Якщо ви песиміст – спочатку знижуємо розмір платежу. Ви повинні зрозуміти, скільки ви можете платити після втрати роботи. Потім коли ви досягли мінімального платежу. Після досягнення – зменшуйте термін. Якщо ви оптиміст – відразу знижуйте термін.
  3. Якщо ви цінний співробітник і все стабільно, але виплата по іпотеці велика (платіж обтяжливий). Спочатку знижуємо розмір, а потім термін.
  4. У вас нестабільна робота, але розмір платежу не обтяжливий для вас. Якщо ви песиміст – знижуємо розмір, а потім термін. Оптиміст знижує відразу термін.
  5. У вас нестабільна робота і платіж по іпотеці у вас великий. Спочатку знижуємо розмір, щоб домогтися мінімального платежу. Це дозволить відчути себе комфортно. Потім знижуємо термін.
  6. У вас випадкові заробітки і немає стабільності. В даному випадку знижуємо розмір платежу, щоб бути готовим заплатити завжди.

Слід розуміти, що всі розрахунки, наведені нижче, підкоряються елементарної математики. Ви можете зробити їх самостійно вручну в Excel. Або ж у нас є спеціальний калькулятор, який дозволить порівняти 2 кредити і схеми погашення.
Дивіться також: Калькулятор порівняння варіантів досрочек. Як користуватися?

Калькулятор дострокового погашення Перейти Калькулятор прогнозу дострокового погашення Перейти Порівняння варіантів дострокового погашення Перейти

Що вигідніше зменшувати, суму або термін?

Але не все в житті так просто. Якщо задатися питанням – що вигідніше в загальному випадку, погашати суму або зменшувати термін?
Для відповіді на це питання розглянемо кредит

Умови по кредиту Сума кредиту 100 тис. Ставка по кредиту 20% Термін кредиту 2 роки або 24 міс. Тип платежів по кредиту Ануїтет (рівні платежі кожен місяць) Термін кредиту 2 роки або 24 міс. Дострокове погашення 10 тис. Через рік або 12 міс Дата погашення 12.06.2014, дата першого платежу по кредиту 12.06.2013

Припустимо ми робимо погашення в зменшення суми

А ось як виглядає погашення зі зменшенням терміну

Нам цікавий параметр загальна переплата банку. У разі дострокового погашення зі зменшенням терміну цей параметр менше.

21 272.14 – 20 555.11 = 717,03

717,03 – це сума, на яку відсотки по кредиту в разі доп. платежу зі зменшенням суми більше відсотків по кредиту з доп. платежем зі зменшенням терміну.
Тобто в даному випадку, достроковий платіж зі зменшенням терміну вигідніше.
Але це окремий випадок. Питання – що буде, якщо дострокових погашень більше ніж одне. Неважко здогадатися, що при щомісячних погашень ситуація така ж.
Тобто в загальному випадку погашення зі зменшенням терміну вигідніше.

Щоб прорахувати варіант зі зменшенням терміну і суми одночасно для вашого кредиту, ми розробили спеціальний калькулятор . Просто вводите ваш кредит справа і зліва, додаєте дострокові погашення різного типу і натискаєте розрахунок. Перший отриманий варіант буде найприбутковішим для вас

Дострокове погашення при різних типах платежів

Як відомо, у кредитів буває два типи платежів – диференційовані і аннуїтетниє.
Питання, при якому типі платежів погашення в одну і ту ж дату вигідніше. Для відповіді на це питання розрахуємо вказаний вище займ для ануїтету і диференційованих платежів.

Для цього нам потрібно порахувати відсотки до і після дострокового погашення. Для диференційованого позики до дострокового погашення ми заплатимо 20 833.33, після 20 166.67
Розрахуємо економію для дострокового погашення для диференційованого позики.

20 833.33 – 20 166.67 = 666,66

При цьому залишок основного боргу 19 166.67

Для ануїтету 22 036.53 до погашення і 21 272.14 після
отримаємо

22 036.53 – 21 272.14 = 764,39

При цьому залишок основного боргу 20 093.10

Висновок: дострокове погашення при ануїтетних платежах вигідніше, так як більший залишок боргу при аннуїтете передбачає відсотки більше. А коли більший залишок боргу знижується – економія виходить більше, ніж при зниженні меншого залишку боргу.
Однак слід зауважити, що диференційовані платежі самі по собі більш вигідніше, ніж ануїтет.

Вплив дати дострокового погашення на переплату по кредиту

Дату дострокового погашення слід вибирати якомога більше раніше – чим раніше дата, тим швидше ми знижуємо залишок боргу по кредиту. А чим менше залишок, тим менше підсумкові відсотки по кредиту
Так, на нашому прикладі, якщо додати дострокове погашення 12 липня 2013 роки (12.07.2013), то отримаємо переплату по кредиту 20 275.53-см. розрахунок по засланні .

Економія = Переплата до дострокового погашення – Переплата після дострокового погашення

22 220.04 – 20 275.53 = 1944,51

При погашенні через рік в дату 12.06.2014 переплата по кредиту складає цифру 21 272.14
Отримаємо економію по кредиту після дострокового погашення через 1 рік.

22 220.04 – 21 272.14 = 947,9

Тобто економія при ранньому погашенні виходить більш ніж в 2 рази більше.

1944,51 / 947,9 = 2.05

Висновок: потрібно погашати іпотеку якомога раніше, на якомога більшу суму, тип погашень – зі зменшенням терміну.

Дострокове погашення і внесок.

При зазначеному варіанті кредиту у вас є можливість не погашати кредит через рік, а покласти ці гроші у вигляді депозиту в банк.
Тут все залежить від процентної ставки і самого вкладу. Наскільки вигідно це, потрібно порахувати
Отримуємо економію на виплаті відсотків в сумі 947,9 при погашенні через рік. А що якщо зробити внесок? Чи будуть у ній відсотки більше.
Зараз ставки по вкладах в рублях починаються від 10%. Якщо брати вклад з капіталізацією і наступними умовами

Умови за вкладом Сума 10000 Ставка 10% Строк 12 міс Капіталізація та Дата внесення коштів 12.06.2014

Отримаємо наступний розрахунок вкладу (використовувався калькулятор вкладу )

Таким чином, робити внесок в загальному випадку більш вигідно, хоча тут все залежить від ставки.
Потрібно правильно проводити розрахунки і визначати очікуваний прибуток за вкладом. Ви можете використовувати наведений нижче калькулятор для отримання всіх можливих варіантів розрахунку. Вигідний буде з найменшим фінансовим результатом