Керуюча компанія в новобудові: що входить в її обов’язки

Чому забудовники передають будинки на баланс керуючим компаніям і що, крім основного пакета послуг, вони можуть запропонувати мешканцям.

Зміст

Купуючи житло в багатоквартирному будинку, інвестор стає не тільки власником квартири, але й співвласником спільного майна новобудови. Сюди відносяться горища, підвали, ліфтові та вентиляційні шахти, а також земельна ділянка, на якій зведено будинок. Будь-яке майно накладає додаткові зобов’язання — так, всім цим потрібно не просто володіти, а й розумно керувати. Раніше ці обов’язки були покладені на житлово-експлуатаційні контори — звичні ЖЕКи, але в 2016 році Верховна Рада скасувала їх монополію.

Так, мешканцям надали право самостійно обирати, хто буде керувати їхньою домівкою: державна контора, організація співвласників багатоповерхового будинку (ОСББ) або керуюча компанія (КК). Для цього потрібен був кворум — 50% голосів. Але часто відбувається так, що будинок не встигає повністю заселитися, мешканців набирається менше кворуму, а кому-то все ж таки потрібно вивозити сміття, прибирати під’їзди та підмітати тротуари. Тому девелопер і створює власну керуючу компанію. Що це за структура, які її основні функції та в чому полягають переваги і недоліки — розбирався портал Domik.ua за допомогою забудовників «Інтергал-Буд» і DIM group.

Що таке керуюча компанія

По суті, це комерційна організація, створена для експлуатації та професійного обслуговування одного або кількох багатоквартирних будинків. Як розповів представник експлуатаційної організації забудовника «Інтергал-Буд», до переліку основних завдань керуючої компанії входить:

• забезпечення комфортних та безпечних умов проживання мешканців;
• постійний контроль над технічним станом житла, його своєчасний ремонт (дах, двері, освітлення, вентиляція тощо);
• надання кваліфікованого сервісу для мешканців (оформлення квитанцій, збір платежів, проведення переговорів з постачальниками послуг, розрахунок з підрядними організаціями);
• санітарно-технічне обслуговування прибудинкової території;
• швидке реагування на аварійні ситуації та усунення проблем в максимально стислі терміни.

Безперечний плюс: в керуючій компанії працюють люди зі спеціальною освітою та відповідним досвідом, що вигідно відрізняє їх від представників ОСББ, які часто йдуть на цю роботу, керуючись корисливими цілями.

Структура керуючої компанії зазвичай така: центральний офіс, в якому розташована приймальня, головна бухгалтерія та керівництво, а також кілька районних філій (якщо КК обслуговує кілька комплексів). Для термінової ліквідації аварій, що виникають в будинках, створена аварійно-диспетчерська служба, яка працює цілодобово і забезпечена власним транспортом. КК співпрацює з перевіреними підрядниками, серед яких компанії, що займаються обслуговуванням ліфтів, установкою домофонних систем і так далі.

З постанови Кабінету міністрів №631 «Про порядок проведення конкурсу з надання житлово-комунальних послуг» виходить, що у кожної КК повинні бути присутніми:

• матеріально-технічна база;
• працівники відповідної кваліфікації;
• досвід з надання певних послуг;
• відповідні дозволи та ліцензії на виконання певних робіт і послуг.

Навіщо потрібна керуюча компанія

Спочатку керуючі компанії створювалися забудовниками житлових комплексів класу «бізнес» і «преміум». Їх головною функцією було якісно обслуговувати будинки і нести відповідальність за їх грамотну експлуатацію. «Уявіть собі девелопера, який інвестував в дорогі інженерні системи, обладнання, а потім віддав це все в управління некомпетентним або недобросовісним людям, — коментує прес-служба компанії DIM group. — Тому забудовник або створює власну КК, або проводить тендер серед існуючих».

Згодом практика передачі новобудов на баланс КК прижилася, і все більше забудовників стали створювати власні керуючі компанії. Мешканцям подобалося, що представники КК більш відповідально підходять до виконання своєї роботи, у них краще матеріально-технічна база, й не потрібно возитися зі створенням ОСББ. Крім того, в разі чого керуючу компанію завжди можна поміняти.

Чим займається керуюча компанія

Діяльність КК регламентується постановою №631, внутрішнім статутом компанії, а також ДБН В.1.2-14-2009, в яких передбачено, що «надійність об’єкта повинна бути забезпечена на всіх етапах його життєвого циклу». Так що головне завдання КК за законом — підтримання надійності будинків на всіх етапах експлуатації аж до їх ліквідації.

Мета зрозуміла, а ось як вона досягається? Обов’язки КК можуть трохи відрізнятися в залежності від організації, але більшість компаній надають такі стандартні послуги:

• утримання будинків і прибудинкових територій в належному стані (прибирання території, вивіз сміття, догляд за клумбами і деревами, чистка дитячих пісочниць і заміна зламаних ігрових комплексів);
• управління енергетичними ресурсами житлових будинків (заміна проводки, перегорілих лампочок в під’їздах);
• експлуатація внутрішньобудинкових інженерних мереж (усунення проривів труб, засмічень сміттєпроводів і водостоків, ремонт ліфтів);
• експлуатація котелень;
• проведення заходів з енергозбереження (наприклад, утеплення будинків, використання енергозберігаючих лампочок тощо);
• ведення технічної документації (зберігання документації, а також надання довідок і виписок за запитом жителів);
• організація розрахунків і збір платежів за комунальні послуги;
• стягнення боргів за комунальні послуги;
• збір свідчень загальнобудинкових лічильників, їх перевірка і пред’явлення даних постачальникам комунальних послуг.

Також керуючі компанії можуть пропонувати мешканцям новобудов додаткові пакети послуг. «У нашому житловому комплексі «Автограф» інвесторам надаються базові та додаткові опціони від керуючої компанії DIM Expert, — розповідає Тетяна Сердюк, керівник DIM Expert, керуючої компанії в складі DIM group. — У базові послуги входить управління будинком, обслуговування інженерних систем і прибудинкової території, відеоспостереження, контроль доступу, охорона комплексу, догляд за зеленими насадженнями на прибудинковій території і все те, чим зазвичай займаються КК. А ось додаткові — це наша пріоритетна перевага. Наприклад, послуга консьєрж-сервісу передбачає, що ми можемо організувати доставку вечері з ресторану, продуктів з супермаркету, викличемо таксі, вчасно розбудимо або купимо квитки на літак. Для утримання панорамного скління в чистоті ми підберемо перевірених фахівців і організуємо роботи з миття фасадів. Також у нас є клінінг після ремонту — мешканцям не потрібно шукати фахівців на різних ресурсах, наші робочі прийдуть і за допомогою професійного обладнання виведуть залишки лакофарбових матеріалів, скотча, цементу, видалять будівельний пил і бруд. Крім того, з червня у мешканців першої черги «Автографа» є особистий кабінет, в якому вони можуть відслідковувати показання лічильників, отримувати інформацію про тарифи та послуги, новини, електронні квитанції, задавати питання і залишати заявки».

Переваги та недоліки керуючих компаній

До плюсів обслуговування багатоквартирного будинку КК можна віднести наступне:

• низький ризик неефективності: професійна керуюча компанія працює на ринку послуг, тому боротиметься за лояльність клієнта;
• всі поточні витрати — планові. Немає додаткових зборів «на ремонт даху» або «на фарбу»;
• прибирання території, вивіз сміття і ремонт здійснюють перевірені підрядники;
• в договорі з КК чітко прописані всі надані послуги, і мешканці знають, за що вони платять. Якщо ж якась послуга не надається, то це підстава для пред’явлення претензій і притягнення до відповідальності;
• компанія покриває існуючі борги за рахунок резервних коштів;
• представники КК більш компетентні в питаннях вирішення конфліктних ситуацій з постачальниками комунальних послуг;
• у КК є можливість оплачувати послуги підрядників оптом і тим самим економити на них.

Мінуси теж присутні, й серед них такі:

• в прийнятті важливих рішень можуть не враховуватися думки всіх інвесторів, оскільки КК керує персонал компанії, а не мешканці новобудови;
• економія коштів співвласників не визначена метою роботи КК, це перш за все бізнес, створений для заробітку. У той же час всі тарифи повинні бути обґрунтованими, інакше мешканці просто змінювати керуючого;
• достроково розірвати договір з КК або поміняти керуючого — досить клопітка справа;
• складно контролювати тарифоутворення й тим паче впливати на нього.

На думку представника експлуатуючої організації забудовника «Інтергал-Буд», при всіх своїх недоліках керуюча компанія в новобудовах — оптимальний варіант. ОСББ в новобудовах — велика відповідальність і серйозні ризики для жителів. Дуже часто ініціативні групи створюють ОСББ, а потім не можуть самостійно нічого зробити й звертаються за допомогою до компанії-забудовнику. Результат зазвичай один: жителі масово пишуть заяви про вихід з ОСББ, оскільки розуміють, що краще, коли обслуговуванням будинку займається професійна експлуатуюча організація.

У «Інтергал-Буд» радять уважно придивлятися до складу ініціативної групи по створенню ОСББ та особам, яких вибирають у керівні органи. Адже серед співвласників можуть бути активісти-пенсіонери, безробітні або ті, хто просто хоче уваги до своєї персони. Такі люди часто бачать в ОСББ місце заробітку і не мають при цьому потрібною освітою і кваліфікацією.

Захопити владу в ОСББ можуть недобросовісні люди, які будуть заробляти на діяльності об’єднання і отримувати дохід за рахунок «відкатів» на завищених розцінках підрядників. Керівництво ОСББ може використовувати приміщення будинку (вестибюлі та холи, наприклад) у власних цілях: починаючи від проведення днів народження і закінчуючи нелегальної орендою.

Висновки

Відповідальному забудовнику важливо не тільки побудувати житловий комплекс і вчасно ввести його в експлуатацію, а й передати в управління надійній компанії. Оскільки заселення новобудови не відбувається одноразово, і в перший рік заїжджає близько 20-30% мешканців, а обслуговувати будинок в цей період комусь потрібно, девелопери створюють керуючі компанії. Згодом мешканці можуть змінити її, створивши ОСББ або вибравши іншу КК.

Розвиток ринку призводить до зростання конкуренції, тому керуючі компанії пропонують все більше додаткових послуг. Серед них — консьєрж-сервіс, патрулювання території комплексу, клінінг, вигул домашніх вихованців тощо.

Обговорити комунальне тарифоутворення в Києві та поділитися своєю думкою про якість послуг з обслуговування будинків можна на форумі Тарифи на обслуговування будинку та прибудинкової території.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2019

ОСББ чи керуюча компанія: як не помилитися при виборі управління багатоквартирного будинку

Чистий і доглянутий двір, новий дитячий майданчик, вивезене сміття, справні ліфти, вчасне опалення, гаряча вода у крані, пофарбовані лавочки біля під’їзду, дорога без ям і вибоїн, озеленення подвір’я – все це результат роботи осіб чи компаній, які керують будинком.

Якими бувають форми управління будинком, в чому їхні переваги та недоліки, а також як визначити, яка саме підходить вам, розповіли у Корпорації Нерухомості РІЕЛ. Зібрали найголовніше у нашому матеріалі.

Сучасні форми управління будинком

ЖК Nordica Residence від Корпорації Нерухомості РІЕЛ / Фото PІЕЛ

Сьогодні домінують 3 види керуючих компаній:

1. Самостійне управління співвласниками. Така форма управління використовується переважно в малоквартирних будинках, коли всі мешканці добре знайомі одне з одним.
2. Керуючі компанії, якими можуть виступати як фізичні, так і юридичні особи.
3. Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ).

Форма самостійного управління не є доцільною в контексті багатоквартирних будинків, тож більшість власників нових квартир все ж обирають між керуючими компаніями й ОСББ.

Що таке ОСББ: плюси на мінуси

ЖК Компаньйон від Корпорації Нерухомості РІЕЛ / Фото PІЕЛ

ОСББ – це юридична особа, створена ініціативною групою власників квартир багатоквартирного будинку. Функція утворення – представляти інтереси всіх мешканців: управляти будинком і прибудинковою територією, проводити загальні збори, визначати пріоритетні потреби на які й вносяться щомісячні внески.

В теорії звучить чудово, але на практиці виявляється, що більшість мешканців новобудов, які зазвичай заселяють молоді люди, через брак часу відмовляються від відповідальності та участі в ухваленні рішень, – ділиться досвідом девелопер.

Крім того, власники, які купують житло на первинному ринку, рідко знайомі з сусідами, через що вже на перших етапах можуть виникати складнощі, приміром, повноваження з управління будинком отримає непорядна або безвідповідальна людина. З огляду на цю специфіку, ОСББ здебільшого створюють у будинках старого житлового фонду.

Переваги ОСББ:

1. Об’єднання співвласників може самостійно вибирати підрядників і виконавців (будівельні компанії для поточного ремонту або робітників для прибирання під’їздів і прибудинкової території). Якщо виконавець погано виконує свої обов’язки, його можна замінити.
2. ОСББ мають право отримати прибудинкову територію у власність усіх мешканців або взяти її в оренду. На території можна реалізувати різні проєкти, зокрема комерційні. Це дасть змогу отримати додатковий прибуток та покращити умови проживання.
3. ОСББ можуть брати участь у різних державних і міських програмах, що дає можливість поліпшити умови проживання з мінімальними витратами з боку мешканців.
4. Мешканці самі визначають розмір внесків. Складається кошторис і визначається фіксована сума на 1 квадратний метр площі. Цю суму множать на житлову площу кожної квартири, і таким чином визначається розмір внесків з усіх квартир у будинку.
5. Пільгові категорії громадян, що проживають у будинках, у яких створено ОСББ, отримують пільги у повному обсязі.

Недоліки ОСББ:

1. Складнощі з перевіркою підписів, поставлених під рішенням.
2. Існує величезна кількість прецедентів крадіжки грошей мешканців будинку, через це в Україні за останні роки багато ОСББ оголосили себе банкрутами.
3. Практично всі проблеми, що виникають під час діяльності ОСББ вирішуються тільки через суд.
4. Інтереси мешканців можуть не збігатися. Це ускладнює прийняття колективних рішень та перешкоджає ефективному управлінню будинком.
5. Можливі витрати грошей навіть на ті речі, які не потрібні окремим мешканцям. Приміром, платити за погоджене більшістю облаштування парковки доведеться всім, навіть тим, хто не має авто.
6. Необхідно самостійно розв’язувати питання з мешканцями, які не сплачують комунальні послуги. Якщо хтось з мешканців не оплачує надані послуги, ОСББ повинно усунути цей прецедент, оскільки це може призвести до припинення надання комунальних послуг у всьому будинку.
7. Брак кваліфікованих фахівців. На жаль, поширені випадки, коли будинками управляють люди, які не вміють ухвалювати непрості рішення, правильно розставляти пріоритети та орієнтуватися в основах економіки. Як наслідок – страждають усі мешканці.

Що таке керуючі компанії: переваги та недоліки

ЖК “Вілла Погулянка” від Корпорації Нерухомості РІЕЛ / Фото PІЕЛ

Керуюча компанія – це структура, яка зобов’язується забезпечити благоустрій будинку та прибудинкової території. Керуючою компанією може бути юридична або фізична особа. Зазвичай на балансі однієї керуючої компанії – десятки будинків.

Попри схожі обов’язки, керуючі компанії помітно відрізняються від ЖЕКів. Головна відмінність полягає в тому, що у них є чіткий перелік обов’язків і фіксована вартість.

Вибір керуючої компанії в новобудові переважно лягає на плечі забудовника. Багато забудовників самі створили такі компанії та самостійно займаються обслуговуванням будинків. Однак трапляються і такі ситуації, коли новий будинок зданий в експлуатацію, а девелопер не передав житло на баланс КК. У такому випадку мешканці будинку можуть створити ОСББ або самостійно вибрати керуючу компанію. Для цього проводиться загальний збір, на якому за компанію повинен проголосувати 51% мешканців. Якщо голосування проходить успішно, то представник будинку укладає договір із КК на обслуговування будинку, – додають у Корпорації Нерухомості РІЕЛ.

Законодавством встановлено чіткий перелік обов’язків керуючих компаній:

• прибирання під’їздів і прибудинкової території;
• дератизація (комплексні заходи зі знищення гризунів);
• технічне обслуговування внутрішніх будинкових систем;
• дезінсекція;
• обслуговування димових каналів;
• прибирання опалого листя та снігу, покіс трави;
• технічне обслуговування електромереж;
• поточний ремонт конструктивних елементів;
• аварійна служба;
• технічне обслуговування ліфтів;
• освітлення місць загального користування (сходові майданчики, хол під’їзду, ґанок, дитячий майданчик тощо);
• поточний ремонт під’їздів, покрівлі, фасаду будівлі;
• цілодобова робота call-центру, який приймає звернення мешканців.

Переваги керуючої компанії:

1. Низька вартість обслуговування. Оскільки ці компанії обслуговують кілька будинків, вони можуть отримувати знижки від постачальників послуг.
2. Якщо у якійсь із квартир є заборгованості в оплаті комунальних послуг, керуючі компанії нададуть юристів, які займаються питаннями боржників у суді. Тож ці неприємні ситуації ніяк не стосуватимуться інших мешканців будинку.
3. Цілодобове обслуговування. Представники ОСББ можуть брати вихідні або повільно реагувати на звернення, а ось у керуючих компаній є call-центр, який цілодобово приймає звернення.
4. Після закінчення річного терміну можна не продовжувати контракт з керуючою компанією, якщо її послуги не задовільняють мешканців. Зважаючи на високу конкуренцію, підприємства зацікавлені в тому, щоб надавати якісні послуги, інакше мешканці укладуть договір з іншою керуючою компанією.
5. Кваліфіковані кадри, які обізнані з питаннями ефективного управління будинком.

Недоліки керуючої компанії:

1. Мешканці не можуть впливати на тарифоутворення.
2. КК – це посередник, і часто значно вигідніше укладати договори одразу з підрядниками та виконавцями.
3. Керуюча компанія сама ухвалює всі важливі рішення, тому на думку мешканців часто навіть не зважає.
4. КК може не брати до уваги особливості будинку. Найчастіше укладають типові договори, і керуюча компанія з усіма будинками на балансі діє за приблизно однаковою схемою.
5. Достроково розірвати річний контракт із КК досить складно.