Як продати і купити землю: покрокова інструкція

Відкриття ринку землі в Україні — подія, що поставила безліч запитань перед фермерами та власниками земельних паїв. Що треба знати перед продажем ділянки? Які документи необхідно підготувати? На що звернути увагу під час угоди? Про ці та інші нюанси купівлі-продажу земельних ділянок «Мінфіну» розповів CEO agriteka.com Андрій Панченко

Крок 1: з чого починати

Для продавців першим кроком є надання інформації про продаж. Причиною продажу найчастіше є спланована схема відчуження ділянки у юридичних та фізичних осіб. Цей процес відбувається під час поділу землі державної власності на ділянки по 2 га, які безоплатно передаються у власність, а потім — відчужуються.

Отже, про намір продати земельну ділянку власник має повідомити громаду наступним чином:

• безпосередньо звернутися до фермерів;
• розповсюдити інформацію через «сарафанне радіо»;
• розмістити оголошення на різноманітних маркетплейсах нерухомого майна, типу OLX;
• виставити лот на спеціалізованих платформах, наприклад, біржа Zemelka.

Покупцям же насамперед необхідно дослідити ринок землі в регіоні, де вони планують зробити покупку, щоб визначити середню вартість ділянки та її об’єм.

Після цього покупець має знайти потенційного продавця. Можна звернутися до віртуальних платформ з продажу нерухомості та сільгоспземель, але краще — поспілкуватися з місцевими мешканцями населеного пункту, в районі якого ви плануєте придбати ділянку, щоб знайти продавця без посередників.

Щоб при покупці ділянки не переплачувати, перш ніж спілкуватися з продавцем, вивчіть вартість аналогічних земельних ділянок у визначеному регіоні. Це вбереже вас від некомпетентних або непорядних продавців, а також зекономить нерви і час.

Крок 2: оцінка земельної ділянки

Наступним кроком є оцінка землі, особливо це стосується випадків, коли ділянку було знайдено без допомоги онлайн-сервісів. Фахівці радять спочатку знайти певну ділянку на «Публічній кадастровій карті» та перевірити наявність кадастрового номеру. Якщо ділянка його не має, то продавцю потрібно звернутися до проєктної організації для його присвоєння.

Юристи попереджають, що не варто розпочинати угоду, якщо земля не зареєстрована. Адже у цьому випадку неможливо ідентифікувати та перевірити ділянку. А це — прямий шлях потрапити на гачок до шахраїв.

Навіть якщо ділянка має кадастровий номер, її все одно потрібно перевірити, чи не перебуває вона, наприклад, в оренді, особисто перевірити рельєф і тільки потім спілкуватися з власником та проводити грошову оцінку.

Крім того, не полінуйтеся переглянути інформацію про обрану ділянку у базах Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Державного земельного кадастру. Ця порада захистить покупця від сумнівної угоди та заощадить кошти.

Крок 3: готуємо документи

Купувати землю можуть не тільки фізичні особи — громадяни України, але й ОТГ та держава. Укладання угоди про придбання землі здійснюється під керівництвом нотаріуса. Для підписання договору потрібен наступний перелік документів:

• Довідка про цільове призначення обраної ділянки. Якщо покупка землі здійснюється для ведення фермерської діяльності, тоді у довідці має бути зазначено, що ділянка призначена для ведення особистого селянського господарства.
• Витяг з бази Державного земельного кадастру (оригінал). Середня вартість цього документу дорівнює приблизно 100 грн.
• Експертна оцінка земельної ділянки. Цю процедуру потрібно замовляти у спеціалізованих організаціях, що надають послугу експертної оцінки землі. Приблизна вартість такої послуги становить 1 000 грн.
• Документ про право власності на земельну ділянку. Найчастіше це наказ Держгеокадастру, рішення сільської ради або ОТГ.
• Оригінал витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Якщо об’єкт був відсутній, то на момент укладання угоди ділянку можна буде зареєструвати, але будьте готові сплатити адміністративний збір.
• Документи учасників угоди. Для фізичних осіб — паспорт та ІПН, а для юридичних осіб — установчі документи.
• Через 3−5 днів після реєстрації права власності та сплати адміністративного збору покупець стає повноправним власником землі.

Поради продавцям

З 1 липня 2021 року в Україні було скасовано мораторій на продаж сільськогосподарських земель. А це означає, що власникам землі потрібно переглянути документи на землю, навіть якщо у найближчий час продаж землі не планується.

Насамперед зверніть увагу на те, чи зареєстрована ділянка у реєстрі Держгеокадастру. Якщо у вас на руках державний акт старого зразка, то потрібно звернутися в Держгеокадастр, щоб відновити та встановити межі ділянки в натурі для майбутньої реєстрації речових прав.

Ця процедура необхідна для первинної перевірки ділянки, якщо на неї знайдеться покупець. Крім того, не забудьте внести відомості про ділянку в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Виконання цих процедур заздалегідь значно пришвидшить у майбутньому підписання угоди та суттєво зекономить час.

Кілька слів про вартість ділянки

Раніше ціна земельної ділянки визначалася грошовою оцінкою. Як правило, земельні ділянки продавали або купували за договірною ціною, яку було встановлено у ході переговорів покупця та продавця.

Після відкриття ринку сільськогосподарських земель держава намагається встановити конкретну ринкову ціну на землю. На формування вартості впливає розташування ділянки, площа, показники середньої врожайності, нормативна грошова оцінка тощо.

Оскільки кількість укладених угод купівлі-продажу землі замала, то за основу для розрахування вартості було взято ціну оренди земельних ділянок. У 2020 році оренда 1 га в Україні становила 3 425 грн, а ставка за довгостроковим кредитом — 6,7% (в іноземній валюті). Тому на сьогоднішній день середня вартість землі в Україні складає 51,2 тис. грн. за га.

Попри виведену цифру, вартість землі може коливатися, та у деяких регіонах вдвічі перевищувати зазначену ціну. Так, наприклад, у Київській області вартість 1 га може коливатися від 26,5 тис грн. до 74,6 тис. грн.

Як перевірити договір

У зв’язку з відкриттям ринку сільськогосподарських земель перевірку продавців та покупців землі мають здійснювати нотаріуси. Окрім перевірки даних за реєстрами, нотаріуси контролюють дотримання законодавчої норми — 100 га в одні руки. Ця норма діятиме до 1 січня 2024 року.

Щоб здійснювати цю перевірку, нотаріус повинен мати доступ до Державного земельного кадастру. На момент старту ринку землі такий доступ мали 879 нотаріусів. Сьогодні ж кількість фахівців, що мають доступ до системи, виросла вдвічі.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки

За Договором купівлі-продажу земельної ділянки (далі “Договір”) відбувається передача за плату права власності на земельну ділянку від Продавця до Покупця.

Предметом цього Договору може бути земельна ділянка будь-якого цільового призначення, однак за умови, що вказаній земельній ділянці присвоєно кадастровий номер, а відомості про неї внесено до Державного земельного кадастру України.

Звертаємо увагу, що цей Договір НЕ МОЖЕ бути використано для продажу іншого нерухомого майна (до прикладу, квартири, кімнати, житлового будинку тощо), в такому випадку необхідно скористатися окремим Договором купівлі-продажу нерухомого майна. Окрім цього, проект Договору також НЕ МОЖЕ бути використано для купівлі-продажу автомобіля, у зв’язку із чим сторони мають скористатися відповідним Договором купівлі-продажу транспортного засобу.

У тексті цього Договору сторонам потрібно визначити наступні умови:

(1) загальні характеристики земельної ділянки (площа, адреса місцезнаходження, кадастровий номер, склад угідь, межі земельної ділянки);

(2) наявність прав третіх осіб щодо користування земельною ділянкою (договори іпотеки або застави нерухомого майна, договори оренди або суборенди, договори постійного користування, встановлені сервітути, емфітевзиси або суперфіції);

(3) наявність будь-яких інших обмежень у користуванні земельною ділянкою, за наявності (до прикладу, встановлення охоронної зони або прибережної смуги, заборона ведення певних видів діяльності тощо);

(4) вартість земельної ділянки, за яку вона придбавається Покупцем (далі “Ціна”);

(5) порядок та строки виплати Ціни за Договором, а також спосіб проведення розрахунків за Договором;

(6) момент набуття права власності Покупця на земельну ділянку;

(7) порядок розірвання Договору та заходи відповідальності.

Перевірка наявності обтяжень земельної ділянки, що продається

Перед датою укладення цього Договору Продавець зобов’язується повідомити Покупця щодо всіх наявних обтяжень у користуванні земельною ділянкою, зокрема:

(1) право тимчасового платного користування третіми особами земельною ділянкою на підставі укладених договорів оренди або суборенди; та/або

(2) земельна ділянка передана в заставу за договором іпотеки, в рахунок забезпечення виконання зобов’язань Продавця або третіх осіб за певними договорами/угодами; та/або

(3) щодо земельної ділянки встановлено сервітут – тобто право третіх осіб на платне або безоплатне користування земельною ділянкою, до прикладу, право прогону худоби, право проїзду велосипедом по наявному шляху, тощо; та/або

(4) щодо земельної ділянки встановлено емфітевзис – тобто право третіх осіб на використання земельної ділянки для сільськогосподарських потреб; та/або

(5) щодо земельної ділянки встановлено суперфіцій – тобто право третіх осіб на використання земельної ділянки для забудови; та/або

(6) щодо земельної ділянки встановлено будь-які інші обмеження у користуванні, зокрема, умова додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт, умови надавати третім особам право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин тощо.

Звертаємо увагу, що вказані обтяження у користуванні земельною ділянкою можуть бути встановлені на підставі договору, заповіту, рішення суду або закону. Інформація про перелік наявних обтяжень земельною ділянкою можна перевірити шляхом отримання Витягу з Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Реєстрація права власності

На розсуд сторін Договору Покупець має можливість набути право власності на земельну ділянку (1) в дату укладення та підписання Договору; або (2) в іншу дату, окремо погоджену сторонами; або (3) одразу після настання визначеної події у майбутньому.

Право власності Покупця на земельну ділянку має бути в обов’язковому порядку зареєстровано в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Покупець вважається законним власником придбаної земельної ділянки за Договором лише після внесення відомостей про це в Єдиний державний реєстр речових прав на нерухоме майно.

Особливості продажу земель сільськогосподарського призначення

Чинним законодавством України дозволено громадянами України з 1 липня 2021 року купувати та придбавати земельні ділянки сільськогосподарського призначення, за наступних умов:

(1) один громадянин України може придбати лише до 100 гектарів (обмеження діє до 1 січня 2024 року);

(2) придбання земельних ділянок розташованих ближче за 50 км до прикордонної смуги – забороняється;

(3) громадянин України не належить до переліку категорій осіб, яким придбання земель сільськогосподарського призначення заборонено законом повністю.

Звертаємо додатково увагу, що придбання юридичними особами, зареєстрованими відповідно до законодавства України, земельних ділянок сільськогосподарського призначення ТИМЧАСОВО заборонено до 1 січня 2024 року.

Як використовувати документ

ВАЖЛИВО! Укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення (не залежно від форми власності – державна, комунальна чи приватна) можливо лише за результатами проведення земельного аукціону, на якому визначається особа нового власника шляхом проведення торгів.

Для того, щоб Договір набув юридичної сили, він має бути в обов’язковому порядку підписаний обома сторонами, а також посвідчений у державного або приватного нотаріуса – за вибором сторін. Сторони у тексті Договору можуть визначити на кого покладається обов’язок оплати нотаріальних послуг. Цей Договір не підлягає наступній державній реєстрації.

Якщо Продавець та/або Покупець в дату укладення Договору перебувають у зареєстрованому шлюбі, необхідно отримати попереднє письмове погодження від іншого з подружжя на укладення цього Договору.

Якщо земельна ділянка перебуває в іпотеці (заставі нерухомого майна), Продавцю необхідно отримати попередню згоду на укладення цього Договору від іпотекодержателя (заставодержателя).

Окрім цього, перед датою укладення Договору сторони обов’язково мають запросити незалежного оцінювача для проведення експертної оцінки земельної ділянки, що продається за Договором. Встановлена Ціна не може бути меншою за оціночну вартість, визначену незалежним оцінювачем.

Застосовуване законодавство

Як змінити шаблон

Ви заповнюєте форму. Документ створюється у Вас на очах по мірі того, як Ви відповідаєте на питання.

У кінці Ви отримаєте його безкоштовно у форматах Word та PDF. Ви зможете змінити його та використати знову.

Інші назви для документа:

Договір купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення, Угода купівлі-пролажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення, Договір продажу землі сг призначення, Угода купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення, Договір продажу земельної ділянки сг призначення

Житло, нерухомість – Інші шаблони юридичних документів для завантаження

• Договір найму житлового приміщення
• Повідомлення про розірвання договору найму житлового приміщення
• Акт приймання-передачі житлового приміщення
• Договір купівлі-продажу нерухомого майна
• Довіреність на управління нерухомим майном
• Угода про розірвання договору найму житлового приміщення

• Інші шаблони юридичних документів для завантаження