Можна купити земельну ділянку в іпотеку

0 Comments

Зміст:

Іпотека на земельну ділянку що треба знати здобувачеві, купуючи землю

Сьогодні більшість громадян прагнуть виїхати жити за місто, внаслідок чого особливої ​​популярності набуває така послуга банків, як іпотека на земельну ділянку. Однак придбати в кредит можна не кожен сподобався шматок землі, банки висувають особливі вимоги до тієї або іншої ділянки.

Особливості іпотечного кредиту на придбання землі

Іпотечний кредит на купівлю землі досить-таки новий кредитний продукт, який стає все більш затребуваним серед російських громадян. Однак даний вид кредитування все ще залишається доступним тільки в великих банківських організаціях, таких як Ощадбанк, Россельхозбанк, ВТБ 24, СвязьБанк і інші. Це обумовлено тим, що земля для банків вважається запорукою з низькою ліквідністю. Даний вид майна досить важко оцінити і знайти на нього покупця в разі, якщо позичальник не зможе виконувати свої обов’язки з погашення боргу перед банком. Більш того, якщо поруч з об’єктом придбання територією буде побудований будь-якої непривабливий об’єкт нерухомості, то це істотно може знизити його вартість, а це додаткові ризики для кредитних організацій.

Внаслідок усього цього іпотека на придбання земельної ділянки має на увазі більш жорсткі умови надання кредиту банком. Як правило, це виражається в збільшеному розмірі початкового внеску, не менше 25-40% вартості землі, а також процентні ставки по даному виду продукту приблизно на 1-2% будуть вище, ніж при придбанні в іпотеку будь-якого об’єкта нерухомості.

Поліпшити умови надання кредиту на землю позичальникові можуть допомогти висока інвестиційна цінність ділянки або ж додаткову заставу вже наявної у власності нерухомості.

Ще однією особливістю придбання землі в іпотеку (якщо вона купується для будівництва) є те, що позичальник повинен буде в найкоротші терміни після оформлення іпотечного договору звести на території будівля, бажано, щоб це був дачний будиночок або житловий будинок, при цьому додатковий дозвіл або повідомлення банку на будівництво об’єкта не потрібно. Банківські організації не вважають такі дії позичальника порушенням договору, оскільки будь-яку будівлю на іпотечному ділянці землі автоматично стає запорукою банку.

Будівництво об’єктів на придбаній в іпотеку земельній ділянці підвищує ліквідність предмета застави.

Якщо ж на купується території вже є споруди або споруди, то іпотека поширюється і на всі ці будівлі, причому всі дані моменти повинні бути прописані в іпотечному договорі. Після оформлення іпотеки позичальник зобов’язаний зареєструвати споруди, як приватну власність.

Вимоги банків до ділянки землі

Незважаючи на те що оформлення іпотеки відбувається не тільки під заставу земельних ділянок, а й зведених на ній будівель, все ж банки пред’являють до ділянки особливі вимоги:

  1. Одним з основних вимог є придатність купується території землі для будівництва будинку, котеджу і т.д.
  2. Друге важлива вимога – це безпосередня близькість ділянки землі до населених пунктів з розвиненою інфраструктурою.
  3. Територія земельної ділянки площею повинна бути не менше того критерію, який встановлений банківською організацією. Більш докладно про параметри даного критерію можна дізнатися, звернувшись в сам банк, де ви плануєте поїхати іпотека. Зазвичай найменший допустимий розмір площі ділянки 6 соток.
  4. Придбана земля не повинна належати державним органам влади або муніципальним службам.
  5. На землю в частковій або спільній власності іпотека банками також не видається, якщо залогодателями виступають не всі власники.
  6. У купується території землі повинні бути визначені конкретні межі, тобто має бути проведено межування.
  7. Придбаний ділянка повинна стояти на кадастровому обліку.
  8. При виборі земельної ділянки позичальникові необхідно врахувати і такий критерій, як віддаленість об’єкту іпотеки від відділення банку. Більшість банків вказують граничну відстань, на якому може розташовуватися предмет іпотечного договору, зазвичай це не більше 70 км.
  9. І останнє, важлива вимога – земельну ділянку ні в якому разі не повинен знаходитися під обтяженням, не повинен бути в арешті або в оренді.

Крім даних основних вимог, кожен банк може висунути і інші приватні критерії, необхідні для схвалення іпотечної позики.

На землі, що знаходяться в межах міста, банк охочіше видасть кредит, ніж на ділянку в сільськогосподарській місцевості.

Процедура придбання земельної ділянки в іпотеку

Основною особливістю такої пропозиції, як іпотека під покупку земельної ділянки є трудомістка і досить складна процедура оформлення, вона трохи відрізняється від оформлення іпотеки на придбання нерухомості:

  1. Для початку позичальникові необхідно буде вибрати банк, в якому він планує брати іпотеку. Потім йому слід ретельно ознайомитися з усіма вимогами кредитної організації до ділянок землі, що оформляється в іпотеку, і тільки потім приступати до пошуку об’єкта покупки, який би задовольняв всім встановленим критеріям банку.
  2. Якщо підходить під вимоги банку об’єкт знайдений, то можна подати заяву-анкету на отримання іпотечного кредиту разом з усім необхідним первинним пакетом документів, як правило, сюди входять:
    • паспорт РФ позичальника і созаемщиков;
    • довідки про доходи та трудової зайнятості позичальника і созаемщиков;
    • свідоцтво про реєстрацію шлюбу;
    • свідоцтва про народження дітей;
    • документи на майно, яке можливо буде виступати предметом застави.

Якщо позичальник задовольняє всім вимогам банку, то можна приступати до збору документів по земельній ділянці, зазвичай це:

  • попередній договір купівлі-продажу;
  • свідоцтво про державну реєстрацію права власності;
  • виписка з ЕГРП на землю;
  • нотаріально завірений документ з згодою іншого з подружжя Продавця на продаж землі;
  • кадастровий паспорт на землю, в якому вказані кадастровий номер, площу землі, відомості про розташування ділянки і т.д .;
  • документ межування ділянки;
  • довідка, що підтверджує наявність або відсутність на території землі будь-яких будівель;
  • акт про оцінку вартості земельної ділянки для визначення суми кредиту.

Крім документів на землю, від позичальника також буде потрібно:

  • документ, що підтверджує наявність у нього коштів на початковий внесок, як правило, це виписка з банківського рахунку.

Далі позичальникові залишається лише чекати відповіді банку, але перед тим, як схвалити іпотечний кредит на землю фахівець банківської організації обов’язково виїде на огляд предмета договору. Банк повинен упевнитися, що земельну ділянку ліквідний.

Виїзд на ділянку співробітника банку здійснюється за рахунок особистих коштів позичальника.

Якщо з документами по ділянці землі все в порядку, і він повністю задовольняє критеріям банку, то полягає іпотечний договір і одночасно підписується основний договір купівлі-продажу.

Критерії оцінки вартості землі

Вище було згадано, що для оформлення іпотечного договору потрібно такий документ, як акт про оцінку вартості земельної ділянки. Перед вибором предмета іпотеки позичальнику не завадить ознайомитися з тим, якого роду чинники впливають на вартість конкретної ділянки землі, щоб хоча б приблизно знати на яку суму кредиту він може розраховувати:

Оцінку земельної ділянки найкраще замовити у акредитованій банком компанії, щоб уникнути в подальшому всіляких непорозумінь.

Таким чином, маючи гарне місце розташування планованого для придбання ділянки землі, чисту документацію по ньому і все це підкріплене додатковою заставою, одержати іпотечний кредит на покупку земельної ділянки в тому чи іншому банку цілком можливо, причому на більш ніж лояльних умовах.

Також вас може зацікавити:

Схожі статті

Іпотека на земельну ділянку: особливості договору

Іпотека на земельну ділянку буде корисна тим, хто бажає отримати землю відразу, але не має на це достатньо коштів. Однак далеко не кожна ділянка підійде для оформлення земельної іпотеки. Перш ніж йти в банк за отриманням кредиту, необхідно на місці розібратися з усіма нюансами, які можуть вплинути на цінність даного володіння і рішення банку з надання іпотеки.

  • Що таке земельна іпотека
  • У яких випадках може бути оформлена іпотека на земельну ділянку
  • Загальні вимоги до земельних ділянок для іпотеки
  • Що потрібно зробити перед зверненням до банку за іпотекою
  • Особливості іпотеки земельних ділянок
  • Які папери необхідні для оформлення земельної іпотеки
  • Що вимагається від людини
  • Як оформити документи
  • Продаж ділянки, обтяженої іпотекою

Що таке земельна іпотека

Не кожен може дозволити собі придбати бажану ділянку “одним махом”. Нерідко готівкових коштів буває недостатньо, що змушує брати в банку дорогий кредит. Або використовувати альтернативний метод, такий як іпотека на земельну ділянку.

Напевно, кожен чув про так звану іпотеку на квартиру. Із земельною іпотекою люди стикаються набагато рідше і тому мало що про неї знають. Але ж ділянка – це теж вид нерухомості, і вона теж може бути використана як застава для фінансових установ. Правда, не кожен банк працює із земельною нерухомістю. І не на кожну ділянку банки оформляють іпотечні договори.

У яких випадках може бути оформлена іпотека на земельну ділянку

Іпотека оформляється в таких випадках:

  • при необхідності придбання земельної ділянки для будь-яких цілей;
  • при купівлі ділянки для будівництва житлового приватного будинку.

У першому випадку на взяті в кредит гроші можна придбати практично будь-яку ділянку, якщо вона не суперечить умовам іпотечного договору. При другому варіанті гроші видаються під конкретні земельні володіння і за умови обов ‘язкового зведення там приватного житлового будинку (іпотека на будинок із земельною ділянкою).

Загальні вимоги до земельних ділянок для іпотеки

Не кожна ділянка може бути схвалена банком для іпотеки на купівлю земельної ділянки. Це пов ‘язано з тим, що в разі невиконання позичальником умов договору, цю землю доведеться пустити в обіг. А це означає, що вона повинна бути досить затребувана, тобто бути ліквідною.

Обов ‘язково, щоб земельна нерухомість значилася в кадастровій системі обліку, а продавець цієї землі був би її власником. Межі земельних володінь, у вигляді будь-яких огорож, повинні бути чітко окреслені.

Іпотека на купівлю земельної ділянки можлива при виконанні таких умов:

  • Земля не повинна призначатися для вирощування сільськогосподарських культур.
  • Ділянка повинна знаходитися в зоні прийнятної транспортної доступності, і чим вона вища, тим краще.
  • Земельна ділянка не може бути просто шматком поля, вона повинна бути хоч якось упорядкована. Буде плюсом, якщо він буде перебувати на території елітного зйомка, де проживають люди з високим рівнем достатку.
  • Район повинен бути екологічно безпечним.
  • Ділянки в зонах з високою ймовірністю державного вилучення (охоронні території тощо) для оформлення земельної іпотеки зазвичай не приймаються. При цьому наявність поблизу лісу або водойми (без охоронного статусу), навпаки, розглядається як позитивний фактор.
  • Відстань від найближчого відділення кредитуючої організації не повинна перевищувати 70-80 кілометрів.
  • До ділянки має підходити прийнятний транспортний під ‘їзд (проїзд, доріжка тощо).
  • Відсутність юридичної та іншої обтяженості земельного володіння. Не буде оформлений іпотечний договір для землі, що знаходиться під заставою, арештом, а також у разі, якщо вона може стати об ‘єктом майбутніх конфліктних ситуацій з місцевими жителями.
  • Ділянка не повинна перебувати під ЛЕП.
  • Кредитовані землі не можуть бути об ‘єктом муніципальної або державної власності, за винятком тих, які були офіційно передані під забудову владою.
  • Площа земельної ділянки повинна бути не менше встановлених порогових величин. Для різного виду земель вони різні.

Що потрібно зробити перед зверненням до банку за іпотекою

Іпотека під земельну ділянку вимагає попереднього отримання максимальної кількості інформації про обране місце. Йти в банк за отриманням кредиту рекомендується тільки після цього.

Простого спілкування з продавцем буде явно недостатньо, крім тих випадків, коли ви йому довіряєте особисто. Спочатку можна розпитати сусідів або місцевих жителів, щоб ознайомитися з ситуацією на місці. Перевірити якість землі, вміст гумусу і товщини родючого шару ґрунту, якщо це необхідно.

Поцікавитися у людей про врожаї, екологічну обстановку, ймовірність підтоплень, наявність отруйних змій та інші небезпеки. Перевірити якість під ‘їзду, ступінь упорядкованості території, наявність комунікацій і так далі.

Особливості іпотеки земельних ділянок

Отже, ми розібралися, на які землі банк може видати позику. Але іпотека на земельну ділянку передбачає деякі обмеження, дотримання яких є обов ‘язковим. Наприклад, під неї може бути віддана тільки ціла ділянка, а не його дробова частина. За наявності вже існуючих капітальних будівель на ділянці, що викуповується, вони також стають об ‘єктом іпотечної застави.

Також можуть діяти додаткові правила, що стосуються будівництва житлових об ‘єктів, які повинні бути в цьому випадку прописані в договорі.

Які папери необхідні для оформлення земельної іпотеки

При оформленні іпотечного договору обов ‘язковою є наявність таких документів:

  • посвідчення права власності на землю;
  • результат кадастрової оцінки земельного володіння;
  • посвідчення на право купівлі-продажу;
  • результат експертної оцінки земельної ділянки.

Що вимагається від людини

Для того щоб оформити договір іпотеки земельної ділянки, необхідний вік не менше 21 року, але при цьому людина не повинна бути на пенсії. Обов ‘язкова наявність офіційної роботи із заробітком, який буде достатній для поступового погашення кредиту. Також береться до уваги сумлінність у ліквідації минулих боргів.

Як оформити документи

Крім стандартних нюансів, звичайних при оформленні будь-яких кредитів, є у процедури оформлення земельної іпотеки і свої специфічні особливості. Ділянка вибирається заздалегідь, ще до подачі заяви. Інформація про цю ділянку надається в ту організацію, де передбачається оформити кредит. Після цього фахівці на місці вивчають його ліквідність. Якщо вона не висока, то це може стати причиною підвищення процентної ставки.

Іпотечний договір отримує порядковий номер. Також вказується місце і дата оформлення. При цьому заповнюються необхідні документи, прописуються права та обов ‘язки сторін, зобов’ язання щодо виконання умов договору.

Також встановлюється тип і рівень відповідальності сторін за порушення угоди, термін дії договору, причини для його розірвання. При необхідності обумовлюються додаткові умови, зазначаються необхідні реквізити. Зазвичай банки беруть на себе роз ‘яснення всіх пунктів підписуваної угоди.

Продаж ділянки, обтяженої іпотекою

Оформлення договору купівлі-продажу таких ділянок мало чим відрізняється від стандартних процедур. У договорі необхідно вказати, що земельні володіння знаходяться під іпотекою і отримати дозвіл на продаж у того банку, в якому був оформлений кредит. При цьому обов ‘язок погашення іпотеки лягає вже на покупця цієї ділянки, якщо не було обумовлено, що продавець погасить її своїми силами.

Всі ці пункти прописуються у відповідних документах.

Як продати і купити землю: покрокова інструкція

Відкриття ринку землі в Україні — подія, що поставила безліч запитань перед фермерами та власниками земельних паїв. Що треба знати перед продажем ділянки? Які документи необхідно підготувати? На що звернути увагу під час угоди? Про ці та інші нюанси купівлі-продажу земельних ділянок «Мінфіну» розповів CEO agriteka.com Андрій Панченко

Крок 1: з чого починати

Для продавців першим кроком є надання інформації про продаж. Причиною продажу найчастіше є спланована схема відчуження ділянки у юридичних та фізичних осіб. Цей процес відбувається під час поділу землі державної власності на ділянки по 2 га, які безоплатно передаються у власність, а потім — відчужуються.

Отже, про намір продати земельну ділянку власник має повідомити громаду наступним чином:

  • безпосередньо звернутися до фермерів;
  • розповсюдити інформацію через «сарафанне радіо»;
  • розмістити оголошення на різноманітних маркетплейсах нерухомого майна, типу OLX;
  • виставити лот на спеціалізованих платформах, наприклад, біржа Zemelka.

Покупцям же насамперед необхідно дослідити ринок землі в регіоні, де вони планують зробити покупку, щоб визначити середню вартість ділянки та її об’єм.

Після цього покупець має знайти потенційного продавця. Можна звернутися до віртуальних платформ з продажу нерухомості та сільгоспземель, але краще — поспілкуватися з місцевими мешканцями населеного пункту, в районі якого ви плануєте придбати ділянку, щоб знайти продавця без посередників.

Щоб при покупці ділянки не переплачувати, перш ніж спілкуватися з продавцем, вивчіть вартість аналогічних земельних ділянок у визначеному регіоні. Це вбереже вас від некомпетентних або непорядних продавців, а також зекономить нерви і час.

Крок 2: оцінка земельної ділянки

Наступним кроком є оцінка землі, особливо це стосується випадків, коли ділянку було знайдено без допомоги онлайн-сервісів. Фахівці радять спочатку знайти певну ділянку на «Публічній кадастровій карті» та перевірити наявність кадастрового номеру. Якщо ділянка його не має, то продавцю потрібно звернутися до проєктної організації для його присвоєння.

Юристи попереджають, що не варто розпочинати угоду, якщо земля не зареєстрована. Адже у цьому випадку неможливо ідентифікувати та перевірити ділянку. А це — прямий шлях потрапити на гачок до шахраїв.

Навіть якщо ділянка має кадастровий номер, її все одно потрібно перевірити, чи не перебуває вона, наприклад, в оренді, особисто перевірити рельєф і тільки потім спілкуватися з власником та проводити грошову оцінку.

Крім того, не полінуйтеся переглянути інформацію про обрану ділянку у базах Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Державного земельного кадастру. Ця порада захистить покупця від сумнівної угоди та заощадить кошти.

Крок 3: готуємо документи

Купувати землю можуть не тільки фізичні особи — громадяни України, але й ОТГ та держава. Укладання угоди про придбання землі здійснюється під керівництвом нотаріуса. Для підписання договору потрібен наступний перелік документів:

  • Довідка про цільове призначення обраної ділянки. Якщо покупка землі здійснюється для ведення фермерської діяльності, тоді у довідці має бути зазначено, що ділянка призначена для ведення особистого селянського господарства.
  • Витяг з бази Державного земельного кадастру (оригінал). Середня вартість цього документу дорівнює приблизно 100 грн.
  • Експертна оцінка земельної ділянки. Цю процедуру потрібно замовляти у спеціалізованих організаціях, що надають послугу експертної оцінки землі. Приблизна вартість такої послуги становить 1 000 грн.
  • Документ про право власності на земельну ділянку. Найчастіше це наказ Держгеокадастру, рішення сільської ради або ОТГ.
  • Оригінал витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Якщо об’єкт був відсутній, то на момент укладання угоди ділянку можна буде зареєструвати, але будьте готові сплатити адміністративний збір.
  • Документи учасників угоди. Для фізичних осіб — паспорт та ІПН, а для юридичних осіб — установчі документи.
  • Через 3−5 днів після реєстрації права власності та сплати адміністративного збору покупець стає повноправним власником землі.

Поради продавцям

З 1 липня 2021 року в Україні було скасовано мораторій на продаж сільськогосподарських земель. А це означає, що власникам землі потрібно переглянути документи на землю, навіть якщо у найближчий час продаж землі не планується.

Насамперед зверніть увагу на те, чи зареєстрована ділянка у реєстрі Держгеокадастру. Якщо у вас на руках державний акт старого зразка, то потрібно звернутися в Держгеокадастр, щоб відновити та встановити межі ділянки в натурі для майбутньої реєстрації речових прав.

Ця процедура необхідна для первинної перевірки ділянки, якщо на неї знайдеться покупець. Крім того, не забудьте внести відомості про ділянку в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Виконання цих процедур заздалегідь значно пришвидшить у майбутньому підписання угоди та суттєво зекономить час.

Кілька слів про вартість ділянки

Раніше ціна земельної ділянки визначалася грошовою оцінкою. Як правило, земельні ділянки продавали або купували за договірною ціною, яку було встановлено у ході переговорів покупця та продавця.

Після відкриття ринку сільськогосподарських земель держава намагається встановити конкретну ринкову ціну на землю. На формування вартості впливає розташування ділянки, площа, показники середньої врожайності, нормативна грошова оцінка тощо.

Оскільки кількість укладених угод купівлі-продажу землі замала, то за основу для розрахування вартості було взято ціну оренди земельних ділянок. У 2020 році оренда 1 га в Україні становила 3 425 грн, а ставка за довгостроковим кредитом — 6,7% (в іноземній валюті). Тому на сьогоднішній день середня вартість землі в Україні складає 51,2 тис. грн. за га.

Попри виведену цифру, вартість землі може коливатися, та у деяких регіонах вдвічі перевищувати зазначену ціну. Так, наприклад, у Київській області вартість 1 га може коливатися від 26,5 тис грн. до 74,6 тис. грн.

Як перевірити договір

У зв’язку з відкриттям ринку сільськогосподарських земель перевірку продавців та покупців землі мають здійснювати нотаріуси. Окрім перевірки даних за реєстрами, нотаріуси контролюють дотримання законодавчої норми — 100 га в одні руки. Ця норма діятиме до 1 січня 2024 року.

Щоб здійснювати цю перевірку, нотаріус повинен мати доступ до Державного земельного кадастру. На момент старту ринку землі такий доступ мали 879 нотаріусів. Сьогодні ж кількість фахівців, що мають доступ до системи, виросла вдвічі.