Що таке переплата за іпотекою

0 Comments

Іпотека простими словами

Сьогодні таке поняття як «іпотека» зустрічається досить часто, однак багато хто не донця розуміють, що це таке. Простими словами, це отримання в банку кредиту за умови його оформлення під заставу наявної або нерухомості, що купується. У свою чергу, кредитна установа, під час підписання договору з позичальником, дає йому можливість користування цією нерухомістю на час виплати кредиту. Якщо ж з певних причин клієнт втратить свою платоспроможність, банк має право розпорядитися додому або квартирою, які були віддані під заставу, на свій розсуд. Це і є суть іпотеки в простому її розумінні.

У чому відмінності іпотеки від звичайних споживчих кредитів?

Що це іпотечний кредит – ми розібралися: це різновид послуг кредитування з чітко окресленою метою у вигляді купівлі житлової нерухомості, як на первинному, так і на вторинному ринку. У разі, якщо планується купівля автомобіля або комерційної нерухомості, такий кредит вже не вважається іпотекою. Це окрема категорія банківського кредитування – споживчі кредити.

Крім приватних будинків і квартир, іпотечні продукти це гроші під заставу котеджів, таунхаусів, а також частини будинку або квартири. Крім цього, під іпотеку купуються земельні ділянки під будівництво та гаражі.

Терміни і відсоткові ставки

У визначенні іпотечного кредиту також слід зазначити, що процентна ставка за таким типом кредитування є найменшою в порівнянні зі споживчими або автокредитами. До того ж, іпотекою можуть скористатися лише фізичні особи. Якщо взяти кредит в банку під заставу нерухомості виявляє бажання будь-яка організація або компанія, мова піде про інші типи кредитування.

Термін, на який видаються іпотеки в Україні, як правило, не перевищує 30-ти років. Все залежить від розміру заробітної плати позичальника і орієнтовної вартості нерухомості, що купується. Крім цього, нинішній рівень життя в нашій країні сприяв зниженню процентних ставок за такими кредитами та появи нових іпотечних продуктів з боку комерційних банків.

Види іпотеки

Кожен банк розробляє власні іпотечні програми. Однак деякі види іпотеки підтримуються державою і орієнтовані на певні категорії громадян:

  • Військова іпотека – призначена для військовослужбовців;
  • Для молодих сімей – надається на термін до 35 років;
  • Іпотечні кредити з державною підтримкою, призначені для сімей з двома і більше дітьми;
  • Сільська іпотека – такою програмою можуть скористатися всі, хто бажає придбати житло в сільській місцевості.

Що потрібно, щоб скористатися іпотекою в Україні

Після того, як ми розібралися в тому, що означає іпотека, важливо позначити умови, на яких надається такий тип кредитування в Україні. Так, загальноприйнятими умовами є наступні:

  1. Банки готові підписати договір про іпотечне кредитування з особами, котрим ще немає в 21 рік і не старше 75 років (на момент погашення кредиту);
  2. Позичальник повинен мати офіційне працевлаштування або ж реєстрацію в статусі індивідуального підприємця.
  3. У відділення банку ви повинні будете надати пакет документів: паспорт громадянина України та ІПН, заяву про надання іпотечного кредиту, дані з місця роботи і довідка про заробітну плату, документи про, що здобувається майно (документ купівлі-продажу або свідоцтво про державну реєстрацію права власності).

Подати заявку на іпотеку можна відразу в декількох банках – так ймовірність отримати позитивну відповідь зростає. Якщо заявка була схвалена також відразу декількома кредитними організаціями, вибирайте ту програму, яка є найбільш вигідною для вас.

Особливості нотаріального посвідчення договорів іпотеки та змін і доповнень до них

Іпотека – це вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» (стаття 1 цього Закону).

Іпотека є одним з найбільш ефективних способів забезпечення виконання зобов’язань боржника перед кредитором, оскільки надійно захищає права останнього та встановлює високий пріоритет для задоволення вимог іпотекодержателя.

Законодавство України про іпотеку базується на Конституції України і складається з Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Земельного кодексу України, Закону України «Про іпотеку» та інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України.

Закон України «Про іпотеку» встановлює правила, які регулюють відносини у сфері іпотеки, зокрема, порядок виникнення іпотеки, її застосування, а також задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок вимог предмета іпотеки.

Згідно статті 3 вказаного Закону іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються ті ж самі правила, що і до іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.

Взаємні права і обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором виникають з моменту його нотаріального посвідчення.

У разі іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, взаємні права і обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з дня вчинення відповідного правочину, на підставі якого виникає іпотека, або з дня набрання законної сили рішенням суду.

Іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов’язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності.

Іпотека має похідний характер від основного зобов’язання і є дійсною до припинення основного зобов’язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

Порядок посвідчення договорів іпотеки визначено Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 року № 20/5 (далі – Інструкція).

Посвідчення таких договорів здійснюється за загальними правилами, встановленими Інструкцією. При цьому слід зазначити, що посвідчення договорів іпотеки має свої особливості.

Враховуючи, що предметом іпотеки може бути як майно, яке належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, так і майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, законодавцем встановлені вимоги без врахування яких посвідчення нотаріусом таких договорів не можливе.

Зокрема, статтею 18 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотечний договір повинен містити такі істотні умови:

  1. Для іпотекодавця та іпотекодержателя – юридичних осіб відомості про:
    • для резидентів – найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців;
    • для нерезидентів – найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу;
  2. Для іпотекодавця та іпотекодержателя – фізичних осіб відомості про:
    • для громадян України – прізвище, ім’я, по батькові, місце проживання із зазначенням адреси та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів;
    • для іноземців, осіб без громадянства – прізвище, ім’я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України;
  3. Зміст та розмір основного зобов’язання, строк і порядок його виконання.
  4. Опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані, а також будь-які інші умови, щодо яких за заявою однієї зі сторін повинно бути досягнуто згоди (спосіб реалізації заставленого майна, проведення аудиторської перевірки, страхування предмета іпотеки, накладення заборони відчуження майна тощо). При іпотеці земельної ділянки має значення її цільове призначення.
  5. Посилання на випуск заставної або її відсутність.

У разі відсутності в договорі іпотеки однієї з вищевказаних істотних умов він вважається неукладеним.

Іпотечний договір може містити інші положення, зокрема, визначення вартості предмета іпотеки, посилання на документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на предмет іпотеки, відомості про обмеження та обтяження прав іпотекодавця на предмет іпотеки, визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки.

Іпотечний договір та договір, що обумовлює основне зобов’язання, можуть бути оформлені у вигляді одного документа. Цей документ за формою і змістом повинен відповідати вимогам, встановленим у статті 18 Закону України «Про іпотеку», та вимогам, встановленим законом, для договору, який визначає основне зобов’язання.

У разі якщо іпотекою забезпечується повернення позики, кредиту для придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку, договір купівлі-продажу цього нерухомого майна та іпотечний договір можуть укладатися одночасно.

Іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Предметом іпотеки можуть бути майно та майнові права. Предметом іпотеки може бути майно, яке відповідно до законодавства України може бути відчужене іпотекодавцем та на яке може бути звернено стягнення (абзаци перший та другий пункту 93 Інструкції).

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого майна за таких умов:

  • нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;
  • нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;
  • нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об’єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Частиною третьою статті 5 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що частина об’єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення (відповідно до статті 364 Цивільного кодексу України) в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості. Іпотека також поширюється на частину об’єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості.

Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об’єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для забезпечення виконання основного зобов’язання вважається нерухомим майном.

Слід зазначити, що іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов’язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності.

Предметом іпотеки не можуть бути вимоги, які мають особистий характер, а також інші вимоги, застава яких забороняється законом (наприклад, право на отримання аліментів тощо).

Крім того, предметом іпотеки не можуть бути об’єкти державної власності, приватизація яких заборонена законодавчими актами, а також майнові комплекси державних підприємств та їх структурних підрозділів, що перебувають у процесі корпоратизації.

Чинним законодавством встановлено, що договори іпотеки нерухомого майна підлягають нотаріальному посвідченню. Нотаріальне посвідчення іпотечного договору проводиться за місцезнаходженням нерухомості, яка є предметом іпотеки, або за місцезнаходженням іпотекодержателя чи іпотекодавця.

Договори іпотеки нерухомого майна, що підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на таке майно.

Крім цього, при посвідченні іпотечних договорів нотаріус вимагає витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно, а в місцевостях, де інвентаризація не проведена, – довідку відповідного органу місцевого самоврядування, у якій викладена характеристика вказаних об’єктів договору застави.

Слід також зазначити, що договори іпотеки посвідчуються нотаріусом після перевірки відсутності заборони відчуження або арешту за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна та перевірки відсутності податкової застави за даними Державного реєстру обтяжень рухомого майна.

В разі наявності заборони договір іпотеки посвідчується лише у разі згоди кредитора і набувача на переведення боргу на набувача.

Слід відмітити, що чинним законодавством встановлені особливі вимоги при посвідченні договорів іпотеки щодо деяких об’єктів нерухомого майна.

Так, відповідно до пункту 97 Інструкції передача в іпотеку нерухомого майна, що є об’єктом права державної чи комунальної власності і закріплене за відповідною державною чи комунальною юридичною особою на праві господарського відання, здійснюється після отримання у встановленому законодавством порядку згоди органу державної влади чи органу місцевого самоврядування, до сфери господарського відання якого належить відповідна державна чи комунальна юридична особа.

Відкрите акціонерне товариство, створене в процесі корпоратизації, усі акції якого перебувають у державній власності, здійснює заставу належного йому майна за погодженням із засновником цього товариства у порядку, передбаченому для державних підприємств.

З моменту прийняття рішення про приватизацію майна державного підприємства або відкритого акціонерного товариства, створеного в процесі корпоратизації, застава їх майна здійснюється з дозволу відповідного органу приватизації (регіонального відділення або представництва Фонду державного майна України).

Згідно пункту 98 Інструкції іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість. У цьому випадку іпотекодавцем може бути забудовник – особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва. При посвідченні таких договорів нотаріус повинен роз’яснити іпотекодержателю його обов’язок після закінчення будівництва зареєструвати в установленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість.

У разі зміни в процесі будівництва характеристик нерухомості, яка є предметом іпотеки (зміна площі нерухомості, зміна планування приміщень тощо), а також у разі закінчення будівництва і одержання іпотекодавцем свідоцтва про право власності на предмет іпотеки, до закінчення терміну дії іпотечного договору, за договором сторін вносяться відповідні зміни до іпотечного договору. Указаний договір є підставою для перереєстрації заборони відчуження.

Майно, що перебуває у спільній власності, може бути передано в іпотеку тільки за згодою всіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості. Майно, що перебуває у спільній частковій власності (частки, паї), може бути самостійним предметом іпотеки за умови виділення його в натурі. Це саме стосується і земельної ділянки (пункт 99 Інструкції).

За згодою сторін, з дотриманням правил, передбачених пунктом 48 Інструкції, до договору застави можуть бути внесені зміни, якщо вони випливають з тексту чи змісту основного зобов’язання, що забезпечується заставою (наприклад, продовження строку кредитного договору, збільшення суми основного боргу за договором тощо), у тому числі заміни предмета застави. Угода про внесення змін та доповнень до договору застави є його невід’ємною частиною.

Унесення змін до договору застави не допускається у разі припинення забезпеченого заставою зобов’язання, заміни зобов’язання іншим зобов’язанням, що виникло після укладення договору застави, включення іпотеки до іпотечного пулу, а також у разі наявності заставної тощо.

Після оформлення заставної зміни і доповнення до іпотечного договору можуть уноситись лише після її анулювання у порядку, установленому Законом України “Про іпотеку”. У цьому випадку на підтвердження факту анулювання заставної нотаріусу подається відповідний витяг з Державного реєстру іпотек.

Згідно статті 19 Закону України «Про іпотеку» будь-яке збільшення основного зобов’язання або процентів за основним зобов’язанням, крім випадків, коли таке збільшення прямо передбачене іпотечним договором, може бути здійснене після державної реєстрації відповідних відомостей про зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою. Таке збільшення підпорядковується пріоритету вимоги за будь-яким іншим зобов’язанням, забезпеченим предметом іпотеки, яка була зареєстрована до реєстрації відповідної зміни умов обтяження нерухомого майна іпотекою. У разі коригування графіка виконання основного зобов’язання у зв’язку з його частковим достроковим погашенням анулювання заставної і видача нової заставної не є обов’язковими.

Чинним законодавством також передбачена можливість передачі предмета іпотеки у наступну іпотеку.

Предмет іпотеки може бути переданий в наступну іпотеку за згодою попередніх іпотекодержателів, якщо інше не встановлено попереднім іпотечним договором. Попередня іпотека має вищий пріоритет над наступними іпотеками. Наступна іпотека, предметом якої є декілька об’єктів, що належать різним особам і є предметом попередньої іпотеки, допускається за згодою власників усіх об’єктів нерухомого майна, переданих в спільну іпотеку.

При посвідченні договору іпотеки нотаріус повинен роз’яснити сторонам порядок державної реєстрації іпотеки та порядок задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки, про що зазначається в тексті договору.

Накладення заборони на відчуження нерухомого майна, яке є предметом іпотеки, здійснюється нотаріусом за повідомленням іпотекодержателя, якщо це передбачено іпотечним договором

Головний спеціаліст
відділу реєстрації адвокатських
об’єднань та видачі свідоцтв про
право на заняття нотаріальною
діяльністю Департаменту нотаріату
та реєстрації адвокатських об’єднань Івченко В.М.