Магазин на землях лпх

0 Comments

Как можно узаконить магазин на земельном участке под ИЖС

Пять способов узаконения коммерческой недвижимости на земельном участке с другим целевым назначением.

М ногие землевладельцы, имеющие приусадебные земельные участки, отведенные для целей индивидуального жилищного строительства (под эксплуатацию индивидуального жилого дома), ведения дачного строительства, личного подсобного хозяйства (далее – ЛПХ) строят торговые павильоны, магазины, торговые площадки, размещают киоски и занимаются коммерческими видами деятельности. Это правильно? Конечно нет. Если следовать букве Закона, а если быть точнее, то статьям 92 и 93 Земельного кодекса Республики Казахстан, такие земельные участки изымаются у собственников земель в связи с нецелевым использованием .

Моя задача – объяснить населению, как выгодно узаконить коммерческое строение на вашем участке и правильно оформить земельный участок.

Первый вариант. НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. ВНЕСУДЕБНЫЙ ПОРЯДОК. Вы имеете земельный участок под ИЖС, ЛПХ или дачное строительство, не построили, но планируете построить и открыть магазин, торговый павильон, ресторанный и гостиничный комплексы.

· Начнем с того, что вы подаете письменное заявление об изменении целевого назначения земельного участка в Акимат по месту нахождения земельного участка. Здесь важно правильно составить заявление и подать в тот акимат, где расположен ваш участок.

· После подачи заявления, изучается возможность использования земельного участка по запрашиваемому целевому назначению. Другими словами, согласующие государственные органы рассматривают возможность удовлетворения вашего заявления на соответствие Генерального плана вашего населенного пункта. Если, согласно Генплана, проектов застроек и плана детальной планировки (далее-ПДП) района допускается изменение целевого назначение и соответствующие массивы предусмотрены, тогда бояться вам особо незачем. Комиссия и акимат не откажут в изменении целевого назначения. Главное, чтобы рассчитались по выкупу разницы между кадастровой стоимостью между изменяемым и планируемым для изменения целевого назначения. Сумма выкупа высчитывается исходя из поправочных коэффициентов, применяемых к базовым ставкам. А если выразиться на человеческий язык, то сумма выкупа высчитывается не вами, не оценщиками, а государством, исходя из среднерыночной цены квадратного метра за потенциальное целевое назначение земельного участка в том городе, в котором вы хотите получить. При этом, даже если вы осилили сумму выкупа и оплатили сумму разницы между кадастровой стоимости двух «целевок», это не гарантирует вам положительного решения связанного с изменением целевого назначения земли. Все будет рассмотрено в рамках Генерального плана, проектов застроек и планов детальной планировки.

· После того, как согласующие органы вынесли свои заключения, ваши материалы направляются на рассмотрение комиссии. Комиссия выносит заключение, основанное на заключениях согласующих органов и предложениях уполномоченного органа и органа архитектуры и градостроительства. Знайте еще одну важную деталь, комиссия не госорган, следовательно, заключение комиссии не является актом госоргана. Отсюда вытекает то, что, заключение комиссии не может быть по существу правоустанавливающим документом.

· Если все-таки комиссия вынесла положительное заключение, то составляется земельно-кадастровый план земельного участка и аким по месту нахождения земельного участка выносит решение об изменении целевого назначения. Кстати, решение местного исполнительного органа (МИО), то есть акима об изменении целевого назначения, и есть ваш правоустанавливающий документ, на основе которого изготавливается идентификационный документ на землю (госакт), который должен пройти государственную регистрацию.

· Если уж, вам удалось изменить целевое назначение земельного участка, то приступайте к проектированию и строительству вашего магазина.

Начните с заказа у проектной организации либо у физических лиц, осуществляющих проектные виды деятельности, разработку эскизного проекта вашего магазина. Учтите, эскизный проект должен соответствовать коммерческому объекту, это будет особо актуально при проведении авторского и технического надзора и приемки в эксплуатацию. Проект утверждается заказчиком и направляется в орган архитектуры и градостроительства. Если есть необходимость исправить проект, лучше это сделать на начальной стадии, в противном случае, любые строительно-монтажные работы, связанные с изменением внутренних и внешних характеристик вашего коммерческого строения вне проекта рассматриваются как правонарушение.

· После утверждения проекта, одновременно получаете архитектурно-планировочное задание (АПЗ) в органах архитектуры и градостроительства. К сожалению, граждане не умеют соблюдать требования Закона, подписывают АПЗ и забрасывают куда подальше. Потом начинают строить, где попало, как попало, по принципу «моя земля, где и что хочу строить, там и строю, то и строю». Знайте, несмотря на то, что земельный участок находится в вашей частной собственности, куплен за «кровные» деньги или получен в наследство, вы обязаны соблюдать архитектурные и строительные требования при строительстве. Другими словами, согласно АПЗ запрещается строить там, где нельзя строить и допускается строить только то, что предусмотрено эскизным проектом и разрешением на строительство. В противном случае, рискуете нарваться на неподъемные штрафы и получить годы «муторства» с узаконением недвижимости.

· После получения разрешения на строительство вы можете строить что-либо. Не пытайтесь строить до получения разрешения, это также правонарушение, наказуемое большими штрафами. Вам и так дадут это разрешение, если вы согласовали и утвердили эскизный проект, техусловия и получили АПЗ. Архитектура вам выдаст разрешение, если вами все вышеречисленные процедуры были выполнены в соответствии с требованиями Закона.

· Когда завершите строительство вашего коммерческого объекта, введите его в эксплуатацию. Только так вы можете получить право частной собственности на коммерческое здание. Только этому предшествует проведение авторского и технического надзора на ваше строение (сооружение). Все эти услуги (авторский и технический надзор) – обязательные мероприятия согласно Закону, за которые вам придется раскошелиться. В рамках авторского надзора проверяется соответствие вашего строения эскизному проекту, в рамках технадзора проверяется качество строительно-монтажных работ, несущих конструкции. Если ваш населенный пункт (село, поселок, город) отнесен к сейсмоопасной зоне, помимо вышеуказанных услуг нужно получить сейсмологическое заключение на ваш объект, как подтверждение того, что зона, где расположен ваш объект, не опасна и не несет риск по внезапному обрушению здания. Таким образом, проводится техническое обследование надежности и устойчивости зданий и сооружений. На выходе вами совместно с организацией, проводящей вышеуказанные услуги подготавливается Акт приемки объекта в эксплуатацию. Это и есть конечный документ, который предусматривает возможность не только приемки как безопасный во всех смыслах объект, но и объект, подлежащий узаконению за его собственником. Учтите, акт приемки проходит учетную регистрацию в органах архитектуры и государственную регистрацию в органах юстиции. Для того, чтобы количественные сведения и характеристики совпадали, закажите техническое обследование и изготовление техпаспорта на объект заблаговременно до регистрации Акта в органах юстиции.

Второй вариант. СУЩЕСТВУЮЩЕЕ СТРОЕНИЕ. ВНЕСУДЕБНЫЙ ПОРЯДОК. Вы имеете ранее самовольно построенный магазин (не введенный в эксплуатацию) на земельном участке под ИЖС, ЛПХ или дачное строительство.

Вы меняете целевое назначение земли и вводите в эксплуатацию строение как коммерческое строение.

· Необходимо заметить, отличие узаконения построенного магазина от непостроенного, но проектируемого магазина имеется, в большей степени эти отличия имеют место на стадии проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию коммерческого объекта.

В остальном отличий в процедуре изменения целевого назначения земельного участка не имеет и включает в себя процедуры:

1) Вы подаете письменное заявление об изменении целевого назначения земельного участка в Акимат по месту нахождения земельного участка;

2) Госорганы изучают возможность использования земельного участка по запрашиваемому целевому назначению. Согласование заявления;

3) Рассмотрение вашего заявления специальной комиссией и подготовка заключения комиссии;

4) Составление земельно-кадастрового плана земельного участка в случае изменения целевого назначения земельного участка;

5) Принятие акиматом решения об изменении целевого назначения земельного участка в пределах компетенции;

6) Изготовление государственного акта на земельный участок. Государственная регистрация в органах юстиции.

· После изменения целевого назначения земельного участка, для узаконения коммерческого объекта, который вами был построен без изменения целевого назначения и эксплуатирован без введения в эксплуатацию, необходимо учесть следующие условия:

– вы оплачиваете административные штрафы по 314, 319, 321, 323 статьям КоАП Республики Казахстан (в зависимости от характера деяния);

– узаконение возможно при условии, если коммерческое строение не расположено на водоохраной зоне, рекреационной зоне, «красной линии», санитарно-охранной зоне промышленных предприятий;

· Проводится техническое обследование объекта и изготавливается технический паспорт на коммерческое строение;

· На основе технического паспорта и при условии завершения процедуры изменения целевого назначения земельного участка проводится технический надзор, подготавливается заключение о техническом обследовании, выносится заключение о качестве строительно-монтажных работ. Проводится техническое обследование надежности и устойчивости зданий и сооружений;

· Подготавливается Акт приемки в эксплуатацию собственником самостоятельно, согласуется и утверждается собственником. Акт приемки проходит учетную регистрацию в органах архитектуры и государственную регистрацию в органах юстиции.

Третий вариант. СУЩЕСТВУЮЩЕЕ СТРОЕНИЕ. ВНЕСУДЕБНЫЙ ПОРЯДОК. Вы имеете ранее самовольно построенный магазин (не введенный в эксплуатацию) на земельном участке под ИЖС, ЛПХ или дачное строительство.

Вы не меняете целевое назначение земли и вводите в эксплуатацию строения не как коммерческое строение (магазин), а как жилое домостроение.

· Вы вводите ваше строение (сооружение) в соответствии со статьями 73 и 74 Закона «Об архитектурной, градостроительной деятельности» не как коммерческое строение (магазин, торговый павильон, ресторан, СТО), а как жилое домостроение. В этом случае, согласно Земельному кодексу застроенное строение или сооружение соответствует заявленному целевому назначению. У вас не будут проблемы с приемкой домостроения в эксплуатацию. Здесь нужно оплатить кучу административных штрафов, получить АПЗ, задним числом разработать и утвердить эскизный проект, получить разрешение на строительно-монтажные работы, провести авторский и технический надзоры. Взять их заключения и декларации, провести техническое обследование, заказать технический паспорт, оформить акт приемки объекта в эксплуатацию и провести учетную и государственную регистрацию Акта. А потом?

После введения строения в эксплуатацию как жилое домостроение, вы узакониваете полезную площадь, которую вы можете сдать в аренду третьим лицам (вашим родственникам) под СТО или магазин. Заключаете договор аренды помещения, таким образом, не меняете целевое назначение земли и не вводите в эксплуатацию строение как коммерческое строение с кучей ограничений и запретов, накладываемых СНиПами, санитарными нормами и градостроительными требованиями. Главное, чтобы строение было согласно Акту приемки принято как «жилое дом» и техническим паспортом подтверждены и соответствовали его количественные характеристики.

Здесь есть свои риски и ограничения. Не все жилое домостроение может быть использовано для коммерческих нужд под прикрытием аренды, в этом случае ваши действия могут быть квалифицированы статьями 92 Земельного кодекса как нецелевое использование земельного участка. В любом случае, земельным инспекторам на месте нужно доказывать, что нарушение целевого использования не имело места.

Четвертый вариант. СУЩЕСТВУЮЩЕЕ СТРОЕНИЕ. СУДЕБНЫЙ ПОРЯДОК. Вы имеете ранее самовольно построенный магазин на земельном участке под ИЖС, ЛПХ или дачное строительство который ВАМ НЕ ПРИНАДЛЕЖИТ В ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ЛИБО НА ПРАВЕ ВРЕМЕННОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ.

· Учтите, статьей 244 Гражданского кодекса Республики Казахстан ваш магазин как самовольная постройка, построенная не на вашем земельном участке, скажем на землях запаса, на участках, отведенных под сервитут, скотопрогонные трассы, на водоохраной полосе, участках санитарной зоны может быть узаконена.

· Если скажем, самовольная постройка построена на вышеуказанных участках, то суд, оценивая ваши всевозможные доводы и аргументы может признать за вами право частной собственности при условии если со стороны собственника земельного участка, то есть государства будет предоставлен этот участок с указанным целевым назначением. То есть, суд может своим решением узаконить самовольную постройку, построенную на земельном участке, находящийся в госсобственности на основе вашего согласия как собственника – государства. Может ли на это пойти государство? Может. Если самовольная постройка соответствует всем архитектурным, санитарным, противопожарным, экологическим требованиям. Тогда и может возникнуть целесообразность для государства вернуть землю с самовольной постройкой в коммунальную собственность. Вам просто в соответствии со статьями 164-1 Земельного кодекса и 244 Гражданского кодекса выплачивается компенсация. Если же согласия нет, то вы должны освободить участок и снести ваш чудо-магазин или какое иное строение.

А что делать, если вы построили самовольную постройку на участке другого физического либо юридического лица? Здесь вы должны понимать, что своим согласием этот собственник дает возможность в судебном порядке узаконить и часть земельного участка, расположенного под самовольной пристройкой. У нас статьей 52 Земельного кодекса строения (сооружения) неразрывно связаны с земельным участком, который расположен на нем и отчуждение одного предусматривает отчуждение другого. Поэтому собственник физическое или юридическое лицо, на участке которого вы самовольно построили строение, давая согласие, отказывается от части земельного участка, где расположено ваше строение. Это вы обговариваете с собственником. Другими словами, заранее договаривайтесь с собственником, прежде чем пойти в суд. При этом учтите, участок должен согласно идентификационного документа и правового режима делимым и сегментация допускается при соблюдении норм, определяемые Правилами, СНиПами. Если при узаконении в судебном порядке постройки, существует риск того что участок не может в дальнейшем использоваться в рамках целевого назначения, то и судебное разбирательство будет напрасным.

Пятый вариант. СУДЕБНЫЙ ПОРЯДОК. Вы имеете построеннный магазин (не введенный в эксплуатацию) на земельном участке под ИЖС, ЛПХ или дачное строительство. Пытались узаконить в порядке статьи 49-1 Земельного кодекса, но вам отказали.

· Согласно статье 167 Земельного кодекса споры, вытекающие из земельных правоотношений, рассматриваются в судебном порядке. Но вам нужно прежде подумать, у кого и что вы собираетесь отсуживать, что именно обжаловать и нарушены ли вообще ваши права на землю и недвижимое имущество. Зачастую мы не задумываемся над этими вопросами, любое событие, факт, связанный с ухудшением нашего положения считаем нарушением со стороны государственных органов. Так и здесь, в большинстве случаев то, что по существу запрещено земельным законодательством, СНиПами, Санитарными нормами немедленно требуем у суда. Наших сограждан мало волнуют общеустановленные запреты, их волнуют личные права. Так и в узаконении вашего магазина, построенного без изменения целевого назначения земли.

· Учтите, если, согласно Генерального плана населенного пункта ввиду ограничений, предусмотренных Земельным кодексом, законами, СНиПами и санитарными нормами, запрещается размещение на отводимом земельном участке массивов для тех или иных видов деятельности (целевого назначения), то суд никак не может обязать Акимат или территориальные органы сделать то, что запрещено законами.

Другое дело, скажем, например, о незначительном отступлении от архитектурных требований при проектировании и строительстве коммерческого строения, либо накладка «красной линий», которые были установлены на полосах отвода дорог позже, чем землевладелец оформил земельный участок или строение (сооружение), либо речь идет о накладке границ 2-х или более земельных участков, влекущие невозможность узаконения пока не разрешиться земельный спор. В этом случае, конечно же, есть смысл судебного разбирательства с местными исполнительными органами.

· Конфигурация действий, связанные с обжалованием действий и решений местных исполнительных органов, его должностных лиц осуществляется в следующем порядке:

– если вы поменяли целевое назначение в порядке статьи 49-1 Земельного кодекса и акимат (МИО) территориальные органы в области архитектуры и градостроительства отказали в вводе в эксплуатацию коммерческого объекта (магазина, павильона, ресторана) по причине, не связанной с условиями Генерального плана, в этом случае мотивированный отказ вышеуказанных органов является основанием обжалования решений и действий местных исполнительных и территориальных органов в судебном порядке;

– техническое обследование коммерческого строения и изготовление технического паспорта;

– приемка коммерческого объекта на основе вступившего в законную силу решения суда. Принятие органами архитектуры декларации о соответствии и заключении качества строительно-монтажных работ, проведенных в рамках авторского и технического надзора. Техническое обследование надежности и устойчивости зданий и сооружений. Учетная регистрация Акта приемки объекта в эксплуатацию собственником самостоятельна в органах архитектуры.

– государственная регистрация Акта приемки объекта в эксплуатацию в органах юстиции.

· Если же вы не поменяли целевое назначение земельного участка и решили требовать в судебном порядке принудительного ввода в эксплуатацию вашего строения, как магазин, который был построен вами без разрешительных документов и проекта. Думаю, это будет неправильно. Суд не удовлетворит ваш иск. Почему? Объясняю:

Во-первых, если вам нужно узаконить строение не как обычная хозяйственная постройка, а как коммерческий объект, к которому всевозможными санитарными и строительными нормами и правилами предусмотрены свои условия для эксплуатации, то вы должны начать с территориального базиса, то есть с земельного участка, на котором расположено это строение. Другими словами, меняете назначение земли, меняется назначение самого строения путем приемки в эксплуатацию. Поменять назначение строения без назначения земли невозможно. Вы можете неофициально использовать строение как магазин на участке под ИЖС, но это будет незаконно и невыгодно для вас. Поэтому суды при рассмотрении исков, связанных с обжалованием действий и решений госорганов, связанных с землей, учитывают целевое назначение земельного участка и иные характеристики земли предусмотренные идентификационным документом (госактом).

Во-вторых, для обжалования действий и решений госорганов, должностных лиц у вас должны быть в порядке разрешительные документы и проект (за исключением случаев, когда предметом судебного разбирательства являются незаконные действия или решения госорганов, связанные с отказом в предоставлении разрешительных документов). А для получения разрешительных документов у вас затребуют идентификационный документ и технический паспорт. Если целевое назначение земельного участка не позволяет проектировать и строить строение или сооружение, не связанное с его назначением, в этом случае вам не выдадут АПЗ и разрешение на строительство.

Земли для ЛПХ: как оформить и что можно строить

Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства могут быть предоставлены на праве собственности, аренды и безвозмездного пользования Продажа гражданам участков ЛПХ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) — это форма непредпринимательской деятельности, она не связана с систематическим извлечением прибыли, а заключается в производстве и переработке сельскохозяйственной продукции для личных потребностей (112-ФЗ). Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства могут быть предоставлены на праве собственности, аренды и безвозмездного пользования. Рассказываем, что такое земли ЛПХ, что на них можно строить, как оформить личное подсобное хозяйство и чем ЛПХ отличается от земель для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Эксперты в статье: Оксана Соболева, член Ассоциации юристов России Григорий Скрипилев, руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Андрей Паньшин, член Российской гильдии риелторов

Виды участков для ЛПХ

Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельные участки двух видов: в границах населенного пункта (приусадебный участок); за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). При этом установлены ограничения по пределам использования приусадебного и полевого земельных участков. Приусадебный земельный участок может быть использован как для производства сельскохозяйственной продукции, так и для возведения жилого дома, производственных и бытовых построек. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС). То есть не более трех этажей. Полевой земельный участок предназначен исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем каких-либо зданий и строений. Размер — не более 0,5 га Максимальный размер земельных участков, предоставляемых для ведения личного подсобного хозяйства, которые могут находиться в собственности или ином вещном праве у граждан, установлен в размере 0,5 га. Данный размер может быть увеличен законом субъекта, но не более чем в пять раз. «Органами местного самоуправления устанавливаются предельные (минимальные и максимальные) размеры предоставляемых для ведения личного подсобного хозяйства земельных участков», — говорит член Ассоциации юристов России Оксана Соболева. Кто может получить земли ЛПХ бесплатно граждане, получившие землю в пользование и обрабатывавшие ее в течение пяти лет; граждане, имеющие трех и более детей. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта ИЖС (Фото: Александр Рюмин/ТАСС)

Как получить землю ЛПХ

Регистрация права собственности земельного участка осуществляется на основании акта о предоставлении гражданину земельного участка или свидетельства о праве на земельный участок (218-ФЗ). Для регистрации необходимо предоставить либо решение органов государственной власти или местных органов самоуправления, либо свидетельство о праве на наследство. Если право собственности уже закреплено в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), предоставление документов не требуется.

Срок аренды для ЛПХ

Срок аренды земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта устанавливается на 20 лет. Также земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства могут быть предоставлены гражданину на праве безвозмездного пользования на срок до шести лет. «Продажа гражданам участков ЛПХ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства осуществляется без проведения торгов. Цена земельного участка устанавливается органом государственной власти или органом местного самоуправления, которым принадлежит земельный участок», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев. Учет всех ЛПХ на территории ведет местный департамент земельных и имущественных отношений (ДИЗО) По общему правилу, порядок предоставления земельных участков следующий: подготовка схемы расположения земельного участка (если земельный участок предстоит образовать); подача заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в местную администрацию; принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка; проведение кадастровых работ; осуществление кадастрового учета земельного участка; подача гражданином заявления о предоставлении земельного участка; заключение договора купли-продажи, аренды или договора безвозмездного пользования земельным участком.

Как оформить ЛПХ

Открыть ЛПХ можно на приобретенном или предоставленном в аренду участке при условии, что земельный участок имеет вид разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства. Регистрировать ЛПХ как юридическое лицо не нужно — заниматься выращиванием фруктов и овощей или разведением животных и птицы можно с момента получения права на землю. «Учет всех ЛПХ на территории ведет местный департамент земельных и имущественных отношений. Чтобы узаконить хозяйство, достаточно обратиться в администрацию поселения для внесения данных о вашем новом хозяйстве в похозяйственную книгу», — говорит член Российской гильдии риелторов Андрей Паньшин. При оформлении подсобного хозяйства потребуются следующие сведения: Ф. И. О. и дата рождения хозяина или арендатора земли, а также данные о членах семьи; площадь участка и его кадастровый номер; поголовье животных и (или) птицы, количество ульев; перечень сельхозтехники, оборудования и транспортных средств. Плюсы и минусы ЛПХ Плюсы: простота организации (ЛПХ не требует юридической регистрации); отсутствие регистрации в налоговой инспекции и налоговой отчетности. Учет ведется в похозяйственных книгах местными органами власти на основе сведений, предоставляемых владельцами; различные льготы (освобождение от НДФЛ при определенных условиях, льготный транспортный налог на технику); возможность самостоятельного решения о пенсионном страховании (владелец ЛПХ сам решает, платить ли взносы в Пенсионный фонд). Минусы: ограничения на площадь земельного участка под ЛПХ. Размер участка не может быть более 0,5 га, хотя местная администрация имеет право принять решение о пятикратном расширении надела; государство не поддерживает ЛПХ предоставлением льготных кредитов и субсидий; запрещены некоторые виды деятельности, подлежащие сертификации, а также не выдаются декларации о соответствии. Чем ЛПХ отличается от ИЖС В отличие от ИЖС на землях под ЛПХ можно: легально получать доход от продажи сельхозпродукции; получить сертификат соответствия выращенной продукции и справку от ветеринара; получить кредит на производство под залог участка; не требуются проект и, как факт, разрешение для начала строительства дома; ежегодный земельный налог за использование участка под ЛПХ в три раза ниже, чем за участок под ИЖС; не требуется оформление юридического лица, как этого требует крестьянско-фермерское хозяйство (КФХ).

Земли для ЛПХ — как их оформить и что можно строить

В статье подробно рассказываем, что такое личное подсобное хозяйство, в чем особенности земель под ЛПХ и что можно на них строить. Выясняем, как получить в пользование государственные или муниципальные земли под ЛПХ , каким образом происходит оформление земли ЛПХ.

  • Что такое категория земель и вид разрешенного использования
  • Что такое ЛПХ и земли под ЛПХ
  • Что можно строить на землях ЛПХ?
  • Максимальная площадь для участка ЛПХ
  • Как получить земли ЛПХ?
  • Как оформить ЛПХ?
  • Налоги на ЛПХ
  • Личное подсобное хозяйство: плюсы и минусы

Если бы вы хотели заниматься фермерством или выращиванием сельскохозяйственной продукции не только для себя, но и для продажи и при этом быть освобожденным от уплаты налогов – стоит рассмотреть возможность приобретения земельного участка под ЛПХ, т. е. ведения личного подсобного хозяйства.

Что такое категория земель и вид разрешенного использования

Все земли в России делятся на категории в зависимости от их целевого назначения. По сути, разделение на категории — это система классификации земель и установление их правового режима использования. Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ, в России существует семь категорий земель:

  1. Земли сельскохозяйственного назначения;
  2. Земли населенных пунктов;
  3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  4. Земли особо охраняемых территорий и объектов;
  5. Земли лесного фонда;
  6. Земли водного фонда;
  7. Земли запаса.

Узнать, к какой категории относится земельный участок можно через бесплатный сервис Росреестра Публичная кадастровая карта.

Вид разрешенного использования или ВРИ — это характеристика земельного участка, которая определяет, под какую деятельность можно использовать данный участок и можно ли на нем что-либо построить. Простыми словами, ВРИ определяет то, как можно распоряжаться земельным участком. Перечень всех ВРИ установлен Классификатором ВРИ, который утвержден Приказом Росреестра РФ № П/0412 от 10.11.2020 г.

Что такое ЛПХ и земли под ЛПХ

Личное подсобное хозяйство — это вид деятельности, связанный с производством сельскохозяйственной продукции для обеспечения нужд своей семьи, т. е. это натуральное хозяйство. По закону ЛПХ не относится к коммерческой деятельности, если в нем заняты члены только одной семьи. Однако, ЛПХ дает возможность заниматься на земельном участке сельским хозяйством не только для личного потребления, но и для продажи. Продавать продукцию собственного производства можно на рынке или сельхозярмарке, а также через социальные сети, мессенджеры и онлайн-площадки. Продавать продукцию с личного подсобного хозяйства запрещается у выхода из метро, вдоль дорог, также не получится ее продавать в магазинах и торговых сетях из-за невозможности получить на нее декларации соответствия.

Участок под ЛПХ — это земельный участок, у которого видом разрешенного использования (ВРИ) является ведение личного подсобного хозяйства. На землях ЛПХ можно:

  • выращивать любые сельскохозяйственные культуры — овощи, фрукты, ягоды,
  • заниматься переработкой выращенных плодов и ягод,
  • содержать сельскохозяйственных животных,
  • устанавливать теплицы, загоны и сараи,
  • разводить домашнюю птицу,
  • содержать пчел.

Вести ЛПХ можно на участках двух категорий:

  • земли населенных пунктов — приусадебный участок,
  • земли сельскохозяйственных назначений за пределами границ населенного пункта — полевой участок.

На приусадебном земельном участке, т. е. на землях внутри границ населенных пунктов, можно вести сельскохозяйственную деятельность, а также возводить капитальные строения с фундаментом — частный жилой дом и любые другие хозяйственные постройки.

Полевой земельный участок, т. е. участок вне границ населенных пунктов, предназначен только для ведения сельскохозяйственной деятельности.

Что можно строить на землях ЛПХ?

Возможность строительства на земельных участках для ведения личного подсобного хозяйства зависит от категории земель, на которых находится ЛПХ. Это определяется нормами законодательства и прописаны в ст. 4 ФЗ №112 «О личном подсобном хозяйстве».

Если ЛПХ находится на землях населенного пункта (приусадебный земельный участок), то строительство возможно, а возводить можно индивидуальные жилые дома, садовые дома и различные хозяйственные постройки. При этом параметры жилого дома должны соответствовать параметрам дома, возводимом на участке под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В жилом доме на приусадебном земельном участке совершенно законно можно оформить регистрацию (прописку).

Если ЛПХ находится на землях за пределами населенного пункта (полевой земельный участок), то капитальное строительство на нем не допускается, но возможно возведение теплиц, загонов или сараев без фундамента. Ни о какой прописке в данном случае речи быть не может.

Максимальная площадь для участка ЛПХ

Согласно ст. 4 ФЗ №112 «О личном подсобном хозяйстве» максимальная площадь земель ЛПХ, которые могут быть в собственности, составляет 0,5 га (50 соток).

Субъекты РФ могут самостоятельно увеличивать максимальный размер общей площади земель ЛПХ в собственности у граждан в пять раз, но не более того.

Однако, в соответствии с ФЗ №119 от 01.05.2016 г. указанные выше размеры не применяются, если передаются в безвозмездное пользование, аренду или собственность государственные или муниципальные земли, расположенные в Арктической зоне РФ, и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока России.

Если общая площадь земель ЛПХ превышает максимально допустимые размеры, их владельцы должны зарегистрироваться в качестве ИП или зарегистрировать крестьянское (фермерское) хозяйство. Либо необходимо будет оформить отчуждение лишней площади.

Вы можете обратиться за сопровождением сделки купли-продажи недвижимости к агентам «Самолет Плюс»

Как получить земли ЛПХ?

Земли для ведения личного подсобного хозяйства можно приобрести в собственность у государства или другого собственника. Также земли ЛПХ можно получить от государства в безвозмездное пользование сроком на 6 лет, а в аренду – сроком на 20 лет.

Получить бесплатно от государства земли ЛПХ могут многодетные семьи (от трех детей), а также люди, которые получили земли в пользование, использовали по назначению и обрабатывали их в течение пяти лет.

Продажа государственных или муниципальных земельных участков под ЛПХ заинтересованным лицам осуществляются без проведения торгов, если только подано одно-единственное заявление. Когда подано два и более заявлений от разных лиц в отношении одного земельного участка, проводится аукцион. Цены на такие участки устанавливается органом государственной власти или органом местного самоуправления.

Чтобы получить государственный или муниципальный земельный участок под ЛПХ в собственность, безвозмездное пользование или аренду необходимо:

  1. Найти не сформированный участок — сделать это можно, обратившись в департамент имущественных отношений (ДИЗО), либо через сервис Публичной кадастровой карты Росреестра.
  2. Подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, заказав ее изготовление у кадастрового инженера.
  3. Обратиться в местную администрацию, на территории которого расположен участок с заявлением об утверждении схемы. В заявлении указываются личные данные, площадь участка и цель дальнейшего использования земли — ведение личного подсобного хозяйства.
  4. После утверждения схемы, либо же сразу, подать заявление в местную администрацию на предварительное согласование передачи земельного участка в пользование.
  5. В случае положительного ответа нужно с помощью кадастрового инженера провести кадастровые работы и поставить новый согласованный земельный участок на кадастровый учет. После постановки на кадастровый учет границы земельного участка должны отображаться на кадастровой карте.
  6. Подать заявление в местную администрацию о предоставлении земельного участка в аренду, в безвозмездное пользование или в собственность.
  7. Затем уполномоченный орган составляет извещение о назначении процедуры рассмотрения и документ публикуется различными способами по местонахождению участка и на официальном сайте местной администрации. И если после 30 дней с момента публикации извещения ни от кого более не поступило заявок на земельный участок, то местная администрация выносит решение о разрешении передачи участка единственному заявителю. Далее необходимо заключить договор купли-продажи, аренды или безвозмездного пользования с местной администрацией.
  8. Зарегистрировать сделку в Росреестре — регистрация права собственности на земельный участок ЛПХ происходит на основании акта органов государственной власти или местных органов самоуправления о предоставлении земельного участка.

Если в течение 30 дней заявки все-таки поступили, органы госвласти или органы местного самоуправления должны в течение семи дней вынести отказ о передаче земельного участка без торгов, а также вынести извещение о назначении аукциона. Аукцион по передаче земельного участка в собственность, аренду или безвозмездное пользование проводится в соответствии с законным регламентом.

Как оформить ЛПХ?

Вести личное подсобное хозяйство можно на земельном участке, который имеет вид разрешенного использования — для ведения личного подсобного хозяйства. Так как ЛПХ не относится к предпринимательской деятельности, следовательно, регистрировать его в качестве юридического лица не нужно. А заниматься хозяйством (садоводством, огородничеством и разведением птиц и животных) можно с момента получения права на землю — покупки, аренды или получения в безвозмездное пользование. Регистрация в качестве ИП или самозанятого тоже не нужна.

Для того, чтобы узаконить хозяйство, достаточно только обратиться в местную администрацию для внесения данных о новом хозяйстве в похозяйственную книгу — реестр первичного административного учета населения, наличия у него земли, скота и пр. имущества. Для этого потребуются следующие сведения:

  • паспортные данные владельца (арендатора) земли и всех членов его семьи,
  • размеры и кадастровый номер участка,
  • количество голов животных и птиц, количество ульев (при наличии),
  • данные о сельскохозяйственной технике, транспортных средствах и др. специальном оборудовании.

После постановки на учет владельцу ЛПХ можно будет получить справку, которая позволит легально торговать сельхозпродукцией. В справке указывается, что сельхозпродукция произведена гражданином и его семьей без использования наемного труда, также в ней указывается размер участка, количество животных, птиц, сельхозтехники (при наличии). Справку можно получить лично в местной администрации или через МФЦ, либо онлайн через портал Госуслуг.

Налоги на ЛПХ

Земельный налог на земли ЛПХ составляет 0,3% от кадастровой стоимости участка. Величина налога рассчитывается так: кадастровая стоимость всего участка умножается на 0,3%. Также узнать сумму налога на землю можно на сайте ФНС с помощью сервиса Налоговый калькулятор. Для этого необходимо только ввести кадастровый номер участка.

Налоги на доходы от продажи продукции, произведенной в ЛПХ, отсутствуют. Однако, для освобождения от данных налогов необходимо соблюдать два условия:

  1. Площадь земельного участка не должна быть больше установленной законом — 0,5 га, если по решению местной администрации не выделен надел большего размера (до 2,5 га).
  2. Личное подсобное хозяйство ведется без привлечения наемных рабочих.

Чтобы освободиться от налогов, необходимо получить справку от местной администрации или правления дачного (садоводческого) товарищества.

Личное подсобное хозяйство: плюсы и минусы

Резюмируя все вышеизложенное, можно выделить плюсы и минусы личного подсобного хозяйства.

К плюсам относятся:

  • отсутствие юридической и налоговой регистрации и упрощенная схема оформления,
  • легальное получение доходов от продажи сельхозпродукции, выращенной на землях ЛПХ,
  • отсутствие налогов на доходы от продажи продуктов, произведенных в личных подсобных хозяйствах (при соблюдении определенных условий),
  • различные льготы — льготный транспортный налог на транспорт и технику,
  • небольшой размер земельного налога,
  • возможность самостоятельного принятия решения об уплате страховых взносов в пенсионный фонд,
  • возможность строительства жилого индивидуального дома и хозяйственных построек на землях ЛПХ внутри границ населенного пункта, а также получение регистрации в жилом доме на участке ЛПХ.

К минусам ЛПХ можно отнести:

  • площадь земельного участка под ЛПХ ограничена законом,
  • чтобы не уплачивать налоги с доходов, запрещается прибегать к наемному труду,
  • сложно получить кредиты и субсидии на развитие дела, ввиду того, что деятельность на земельных участках ЛПХ не является по закону предпринимательской,
  • на продукцию с ЛПХ не могут быть получены декларации соответствия, следовательно, она не может продаваться в магазинах и торговых сетях,
  • запрещены некоторые виды деятельности, подлежащие сертификации, а также не выдаются декларации о соответствии,
  • если участок под ЛПХ находится вне границ населенного пункта, на нем запрещается строительство индивидуального жилого дома.

Если у вас есть вопросы, связанные с покупкой, продажей и арендой любого недвижимого имущества, сотрудники офисов «Самолет Плюс» помогут легко, эффективно и быстро разобраться в них.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

  • покупки недвижимости,
  • продажи недвижимости,
  • аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

  • дизайн интерьера;
  • капитальный ремонт квартир;
  • помощь в переезде;
  • меблировка;
  • страхование;
  • оценка недвижимости;
  • trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.