Як правильно оцінити земельну ділянку: від яких чинників залежить ціна землі

Розбираємось, у яких випадках потрібна оцінка землі, скільки коштує ця послуга та як отримати довідку з оціночною вартістю онлайн.

Зміст

• Які завдання виконує оцінка землі
• Коли необхідно оцінювати землю
• Які потрібні документи та скільки коштує оцінка землі
• Чинники, що впливають на ціну земельних ділянок
• Порядок проведення оцінки у 2022 році
• Хто проводить експертну оцінку землі
• Ризики під час купівлі земельної ділянки
• Висновки

До нерухомості нарівні з квартирами та будинками відносяться земельні ділянки. Вони також є об’єктами ринкових відносин: за даними Міністерства юстиції України, за дев’ять місяців минулого року нотаріуси уклали 62 309 угод купівлі-продажу землі. Як правильно оцінити ділянку землі у 2022 році та навіщо взагалі це потрібно робити, розібралися журналісти порталу Domik.ua.

Які завдання виконує оцінка землі

Грошова оцінка земельної ділянки — неодмінна умова проведення будь-якої угоди, пов’язаної із землею. Оцінка ділянок поділяється на два підвиди:

• нормативна грошова оцінка. Вона передбачена Законом України «Про оцінку земель» та розраховується на основі рентного доходу від використання землі протягом певного часу. Простими словами рентний дохід — це ті гроші, які можна отримати від найефективнішого використання даної земельної ділянки. Отримати нормативну грошову оцінку можна безоплатно у Центрах надання адміністративних послуг (ЦНАП). У листопаді 2021 року Кабінет Міністрів видав постанову № 1147, яка запроваджує нову єдину методику визначення нормативної оцінки землі — раніше їх було три;
• експертна грошова оцінка. У цьому випадку визначається ринкова ціна нерухомості або права оренди з урахуванням низки чинників — зокрема, розташування, форми та площі ділянки, попиту на землю в даній локації тощо. Її роблять професійні оцінювачі.

Коли необхідно оцінювати землю

Нормативно-грошова оцінка до формування ціни на землю жодного відношення не має і проводиться з такою метою :

• визначення розміру земельного податку (з 1 січня 2022 року українці мають сплачувати мінімальне податкове зобов’язання на землю, що передбачено змінами до Податкового кодексу України);
• визначення розміру державного мита у разі спадкування або міни ділянки;
• визначення орендної плати за користування ділянками державної та комунальної форм власності.

Експертна грошова оцінка необхідна за таких обставин:

• під час здійснення угоди купівлі-продажу ділянки;
• у разі використання ділянки як заставу (наприклад, у разі іпотеки);
• під час оформлення договорів дарування чи передачі у спадок (якщо людина, яка стає власником землі, не належить до найближчого кола родичів);
• для сплати збору під час судових суперечок, пов’язаних із цією землею;
• для викупу ділянки, що знаходиться у комунальній або територіальній власності;
• визначення стартової ціни під час проведення аукціону на викуп ділянки;
• для укладання договору суперфіція;
• для внесення ділянки до статутного капіталу;
• для проведення бухгалтерського обліку (відповідно до стандартів фінансової звітності МСФЗ).

Які потрібні документи та скільки коштує оцінка землі

Як ми згадували вище, видача витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку землі проводиться в ЦНАП. Ця послуга безоплатна і надається на підставі письмової заяви землевласника або землекористувача.

Експертною грошовою оцінкою займаються професійні оцінювачі. Для отримання послуги необхідні такі документи:

• державний акт про право власності на землю, свідоцтво про право власності чи договір оренди землі;
• паспорт та ідентифікаційний код фізичної особи;
• актуальний витяг з Державного земельного кадастру;
• витяг з Державного реєстру прав на нерухоме майно (за наявності).

Вартість проведення оцінки залежить від багатьох чинників. Орієнтовно вона становить 1200 грн за один звіт. Термін виконання оцінки — 1-2 робочі дні.

Чинники, що впливають на ціну земельних ділянок

Ціна ділянки формується на основі багатьох нюансів. Здебільшого вона залежить від того, з якою метою використовуватиметься ділянка — для житлового будівництва, ведення сільського господарства або зведення торговельних/промислових об’єктів.

Земля зі зведеним будинком

Земля під житлову забудову

Земля сільськогосподарського призначення

Земля промислового призначення

• комфортна під’їзна дорога, гарна транспортна розв’язка;
• наявність інженерних комунікацій на ділянці: електрика, газ, водопровід, свердловина, септика або каналізація, дротовий інтернет;
• оформлені права на власність;
• розмір та зміна земельної ділянки;
• тип поверхні (рівнинна, горбиста);
• цільове призначення ділянки;
• відсутність старих та непридатних будівель, які потрібно зносити;
• відсутність насаджень, які слід вирубати;
• хороша екологічна складова локації

• близькість до великих населених пунктів;
• наявність у радіусі 1-2 км розвиненої соціально-побутової та комерційної інфраструктури;
• наявність поблизу водойми, лісопаркової зони;
• стан будинку/котеджу/господарських будівель, розташованих на землі

• відсутність юридичних зобов’язань або обтяжень, що знижують вартість частки (санітарна або заповідна зона, орендні права тощо);
• властивості ґрунту та місцевого ландшафту

Порядок проведення оцінки у 2022 році

В Україні досі існує практика «фракційної» оцінки землі. Потрібно окремо оцінювати земельну ділянку, окремо — будинок або будь-яку іншу забудову, що на ній розташована. Це сприяє ускладненню угод та подорожчанню нерухомості. Весною 2021-го спільно з народними депутатами Фонд державного майна (ФДМ) розробив законопроєкт № 5317, який 30 березня було відправлено на розгляд Верховної Ради. У ньому, серед іншого, прописано цілісний підхід до оцінки об’єктів нерухомості — після ухвалення законопроєкту земельні ділянки та будівлі на них оцінюватимуться у комплексі. У січні 2022 року законопроєкт досі перебуває на розгляді народних депутатів.

Хто проводить експертну оцінку землі

У 2022 році вартість земельної ділянки можна визначити за допомогою нового сервісу автоматичного визначення оцінної вартості нерухомого майна. Про його запуск Фонд державного майна оголосив улітку 2021 року. Визначити вартість земельної ділянки можна за тією самою схемою, що й житлової нерухомості: отримати електронний цифровий підпис, за його допомогою увійти до особистого кабінету Єдиної бази звітів про оцінку, заповнити три форми. Для цього потрібно знати основну інформацію про земельну ділянку: її точну адресу, кадастровий номер, площу, цільове призначення. Можна окремо оцінити земельну ділянку, а можна — зведений будинок/будівлю плюс ділянку, на якій вона розташована. У цьому випадку сформована довідка міститиме три суми:

• оцінну вартість земельної ділянки;
• оцінну вартість покращень (будинок або будь-яка будівля, розташована на ділянці):
• загальну вартість об’єкта оцінки (ділянка + забудова).

Також власник ділянки землі може звернутися до професійного оцінювача. Оскільки закон, який скасовує «фракційну» оцінку землі, ще не набув чинності, оцінювач повинен надати замовнику два звіти: один — про експертну грошову оцінку землі, другий — про вартість покращень. Ці дві вартості формують загальну ринкову ціну ділянки з будинком. Сертифіковані оцінювачі можуть внести дані звітів до Єдиної бази. Якщо вартість значно відрізняється від тієї, що розрахував автоматичний калькулятор, база може відмовити в реєстрації звітів. І тут оцінювач повинен подати заяву на рецензування. Воно оформляється в електронному вигляді через електронний кабінет оцінювача, його упорядкування займає близько хвилини. ФДМ розглядає надані документи протягом 5 днів та у разі їхньої відповідності всім вимогам приймає рішення про рецензування.

Щодо оцінки земель сільськогосподарського призначення, то в цьому випадку також можна самостійно сформувати довідку через Єдину базу. Але слід врахувати, що на формування ціни ділянки для ведення сільського господарства впливає багато чинників — наприклад, наявність плодових дерев, теплиць, приміщень для зберігання. А Єдина база цього всього не враховує, тому експерти радять все ж таки звертатися до оцінювачів.

Ризики під час купівлі земельної ділянки

У продавця житлового будинку та земельної ділянки мають бути такі папери:

• документи, що підтверджують право власності на ділянку та будинок (свідоцтво права власності, договір відчуження нерухомості, рішення суду на визнання права власності тощо);
• технічний паспорт ділянки та будинку;
• виписка із домової книги;
• кадастровий план ділянки.

Перевірити наявність цих документів можна самостійно, важливо пам’ятати: українське законодавство зобов’язує завіряти всі договори відчуження землі нотаріально. Нотаріус у цьому випадку не просто свідчить про справжність підписів сторін. Йдеться про перевірку змісту правочину на відповідність чинному законодавству. Крім того, він перевіряє право- та дієздатність сторін та аналізує угоду на ознаки фіктивності.

Висновки

Грошова оцінка землі є обов’язковими умовами проведення будь-якої угоди з ділянкою. Існує два підвиди оцінки: нормативна та експертна. У першій дуже обмежена сфера застосування — вона використовується для визначення земельного податку, державного мита або спадкування. Також вона потрібна у разі продажу ділянок сільськогосподарського призначення, адже згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення», до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок не може бути меншою за їхню нормативну грошову оцінку.

В інших випадках потрібна експертна грошова оцінка. Її можна сформувати самостійно в сервісі автоматичного визначення оцінної вартості нерухомого майна ФДМ або замовити в оцінювача. Оскільки в Україні досі використовується «фракційний» метод оцінки землі, окремо оцінюється вартість ділянки, окремо — ціна покращень (наприклад, будинки, теплиці чи склади).

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2022

Як розрахувати кількість необхідної фарби: скільки потрібно літрів на 1 квадратний метр, від чого залежить витрата

З дитинства всі мріють про затишний будинок, в якому кожна деталь буде точним втіленням його мрії. Але, в реальності, при купівлі квартири, ми часто навіть не знаємо, з чого почати. Далі в статті перший етап при плануванні фарбування стін — розрахунок кількості суміші на квадратний метр.

Як створити будинок мрії

Для економії часу, фінансів і ресурсів важливо вміти своєчасно розрахувати витрату фарби для стін різної консистенції. В залежності від покриття основи, її структури, вибирається найбільш підходяща суміш для фарбування.

Від чого залежить витрата фарби на 1 кв/м

Прийшовши в магазин, можна помітити, що на банках вже написаний витрата для фарбування 1 кв. м. У зазначених розрахунках враховуються дані без найменших похибок, а такого не буває. Насправді, може знадобитися трохи більше суміші, і тут варто вміти визначати, на скільки саме.

Все залежить від:

• поверхні (наскільки вона рівна);
• текстури фарби;
• інструментів;
• кількості шарів;
• професіоналізму.

Як розрахувати витрату фарби правильно: основа

Велика кількість купленої фарби — зайві розтрати у фінансовому плані. Недолік також негативно позначиться на ході і послідовності робіт надалі, адже можна не вгадати з кольором, а однаковий відтінок буде відрізнятися навіть у виробника. Тому важливо з самого початку правильно розрахувати норму, враховуючи особливості і щільність поверхні для нанесення складу.

Правила розрахунку кількості фарби

Насамперед слід розрахувати периметр кімнати, для цього множимо його на висоту стель. Далі віднімаємо площу вікон, дверей і т. д. Таким чином, виходить кількість кв. м., які потрібно пофарбувати.

Щоб дізнатися, скільки літрів необхідно, треба помножити обсяг витрат складу (зазначена цифра на зворотному боці інструкції банки) на площу стін. Не варто забувати, що це кількість при ідеальних (або близьких до ідеальних) умовах.

Поверхні

Виробляючи фарбування стін у квартирі, це питання може бути не так актуальне, проте і в квартирах бувають декоративні елементи з різних матеріалів. До того ж на даному прикладі видно, наскільки витрата залежить від шорсткості стін.

Витрата фарби на 1 кв. м. поверхні:

• 70-150г дерево;
• 100-150г метал;
• 150-250г бетон, штукатурка.

Ці дані наведені для порівняння матеріалів. Оскільки все залежить від глибини нерівностей, основи під фарбування, типу фарби.

Зайвий шар акрилової грунтовки здатний збільшити агдезию стіни, вирівняти дрібні дефекти і нерівності. Споживаність фарбувального складу в даному випадку знижується на 13-18%.

Коли треба фарбувати кілька шарів

Фарбування в два і більше шарів потрібно в наступних випадках:

• при роботах на дерев’яній поверхні, що обробляється вперше;
• якщо потрібно досягти глибокої насиченості матового відтінку;
• при рідкою консистенцією складу;
• при застосуванні яскравих відтінків;
• при нанесенні одного шару вертикально, іншого — горизонтально.

Спосіб нанесення і витрати

Економічним способом вважається краскопульт, але при його використанні з дальністю розпилення варто розраховувати віддаленість від вікон і поверхонь, які не повинні бути пофарбованими.

Оптимальний варіант – валик, він простий у використанні, витрату фарби нижче, ніж при застосуванні пензлика.

Пензлик дозволяє втілити дизайнерські вишукування, проте давно стала застарілим способом.

Витрата складу здебільшого залежить від його текстури, логічно, що густий піде більше.

При нанесенні темних і насичених кольорів, важливо звернути увагу на рівномірну опрацювання кожного шару.

Норми на 1 кв. м. поверхні різних фарб

Скільки потрібно на 1 квадратний метр:

• 125 мл латексного складу;
• 170 мл миється (водостійкою);
• 180 мл фарби для кухонь і ванних.

Приклади обчислень фарби на 1 кв. м поверхні

Якщо одна стіна довжиною 5, інша – 6 метрів, складаємо і множимо на 2, периметр кімнати виходить 22 метри. Щоб отримати площу поверхні, що фарбується, множимо на висоту стелі – 2,5 метра. Разом, виходить 55 кв. м. загальної площі.

Наступним кроком віднімаємо вікна (0,7 м*1 м; 0,7 м* 0,9 м) та двері (1,5 м*0,6 м), робочої поверхні для фарбування — 52,77 кв. м. Фарба наноситься в два шари, тому можна помножити або кількість кв. м., або кількість банок на два.

При використанні економічною фарби для внутрішніх стін, з витратою 0,12 л на кв. м., помножимо цю цифру на кількість метрів і отримаємо приблизно 12,7 л. Виходячи з цих розрахунків, слід купувати 13-14 літрів фарби.

Можна заощадити

В першу чергу, довіртеся професійній бригаді. Це не так дорого, як здається, особливо в порівнянні з витратами на матеріали. Що стосується фарби, то краще зайвий раз загрунтувати стіни, основа повинна бути без вад. Оптимальний варіант перед фарбуванням – чисті, рівні стіни.

Обшивка стін гіпсокартоном також дозволяє заощадити на фарбі. Проте в даному випадку економія буде очевидна при повторних прокрашиваниях з тієї причини, що перший раз витрати йдуть на вирівнювання гіпсокартоном.

Розумна економія барвистого матеріалу — вирівнювання поверхні, її грунтовка, яка знижує споживаність складу на 15-20%.

Розрахунок фарбувального складу перед проведенням робіт дозволяє дізнатися суму витрат без неприємних несподіванок у майбутньому. Важливо розуміти, що навіть одна класифікація фарби від одного виробника може відрізнятися, а тому закупівля в одній партії заощадить і час, і кошти в майбутньому.

Корисне відео

Недавні записи