Хто повинен проводити межування муніципальної землі що знаходиться в оренді

0 Comments

Зміст:

Порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них

Відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24.03.2022 р. № 2145-IX визначено особливості регулювання земельних відносин на час дії воєнного стану, серед яких, зокрема:

Укладення, виконання, зміна, поновлення і припинення договорів оренди землі та набуття права оренди, суборенди земельних ділянок в Україні або окремих її місцевостях, у яких введено воєнний стан, здійснюється з урахуванням пунктів 27 і 28 розділу X “Перехідні положення” Земельного кодексу України”.

положення про продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них

Здійснення продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) громадянам, юридичним особам та іноземним державам проводиться згідно Земельного кодексу України органами державної влади, Радою міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу (ч. 1 ст. 127 Земельного кодексу України).

Державні органи приватизації здійснюють продаж земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти, які підлягають приватизації (ст. 17 1 Земельного кодексу України).

Продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється виключно на земельних торгах, крім випадків, встановлених частинами 2 і 3 статті 134 Земельного кодексу України (детальніше, див статтю у Вікі – Порядок проведення земельних торгів)..

Не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі (ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України):

  • розташування на земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб;
  • використання земельних ділянок для потреб, пов’язаних з користуванням надрами, та спеціального водокористування відповідно до отриманих дозволів;
  • використання релігійними організаціями, які легалізовані в Україні, земельних ділянок під культовими будівлями;
  • будівництва об’єктів, що в повному обсязі здійснюється за кошти державного та місцевих бюджетів;
  • надання земельних ділянок підприємствам, установам і громадським організаціям у сфері культури і мистецтв (у тому числі національним творчим спілкам та їх членам) під творчі майстерні;
  • надання земельних ділянок в оренду для реконструкції кварталів застарілої забудови, для будівництва соціального та доступного житла, якщо конкурс на його будівництво вже проведено;
  • розміщення іноземних дипломатичних представництв та консульських установ, представництв міжнародних організацій згідно з міжнародними договорами України;
  • надання земельної ділянки, викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності для забезпечення таких потреб;
  • надання земельних ділянок державної або комунальної власності для потреб приватного партнера в рамках державно-приватного партнерства відповідно до закону;
  • надання земельної ділянки замість викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності та повернення такої земельної ділянки колишньому власнику чи його спадкоємцю (правонаступнику), у разі якщо така потреба відпала;
  • будівництва, обслуговування та ремонту об’єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, об’єктів зв’язку та дорожнього господарства (крім об’єктів дорожнього сервісу);
  • будівництва об’єктів забезпечення життєдіяльності населених пунктів (сміттєпереробних об’єктів, очисних споруд, котелень, кладовищ, протиерозійних, протизсувних і протиселевих споруд);
  • передачі громадянам земельних ділянок для сінокосіння і випасання худоби, для городництва;
  • надання земельних ділянок суб’єктам господарювання, що реалізують відповідно до Закону України “Про особливості провадження інвестиційної діяльності на території Автономної Республіки Крим” зареєстровані в установленому порядку інвестиційні проекти. Надання такої земельної ділянки у власність здійснюється згідно із законодавством після завершення строку реалізації інвестиційного проекту за умови виконання суб’єктом господарювання договору про умови реалізації цього інвестиційного проекту на території Автономної Республіки Крим;
  • поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря;
  • передачі в оренду, концесію майнових комплексів або нерухомого майна, розташованого на земельних ділянках державної, комунальної власності;
  • надання в оренду земельних ділянок індустріальних парків керуючим компаніям цих індустріальних парків;
  • надання земельних ділянок зони відчуження та зони безумовного (обов’язкового) відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;
  • надання в оренду земельних ділянок під польовими дорогами, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення (крім доріг, що обмежують масив), відповідно до статті 37 1 цього Кодексу;
  • надання в оренду земельних ділянок під полезахисними лісовими смугами, що обслуговують масив земель сільськогосподарського призначення

Земельні торги не проводяться при наданні (передачі) земельних ділянок громадянам у випадках, передбачених статтями 34, 36 та 121 Земельного кодексу України, а також передачі земель загального користування садівницькому товариству та дачному кооперативу. Земельні торги не проводяться при безоплатній передачі земельних ділянок особам, статус учасника бойових дій яким надано відповідно до пунктів 19 – 21 частини першої статті 6 Закону України “Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту” (ч. 3 ст. 134 Земельного кодексу України).

Продажу земельної ділянки державної та комунальної власності в умовах воєнного стану

Під час дії воєнного стану продовжуються орендні земельні відносини автоматично на 1 рік без внесення відомостей у відповідні реєстри; надається районним військовими адміністраціями право передавати в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком до 1 року земельні ділянки сільгосппризначення державної, комунальної власності, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв). При цьому розмір орендної плати не може перевищувати 8% нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а для визначення розміру орендної плати застосовуватиметься середня нормативна грошова оцінка одиниці площі ріллі по області.

Земельні торги щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності не проводяться.

Земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, права оренди, емфітевзису щодо яких виставлені на земельні торги, переможець у яких не визначений, підлягають передачі в оренду на умовах, визначених підпунктом 2 цього пункту. Вимоги частини п’ятої статті 136 цього Кодексу у разі передачі таких земельних ділянок в оренду не застосовуються.Земельні торги щодо набуття права оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, які оголошені і не завершені до набрання чинності цим підпунктом, вважаються скасованими.

Оголошення нових земельних торгів щодо набуття права оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності забороняється.

Землекористувачі, які використовують земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності на праві постійного користування (крім державних, комунальних підприємств, установ, організацій), емфітевзису, можуть передавати такі земельні ділянки в оренду строком до одного року для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

щодо відчуження і набуття прав на землю

На даний час, згідно Земельного кодексу України, існують законодавчі обмеження, які не дозволяють здійсниювати відчуження (передачу у приватну власність) деяких земельних ділянок в залежності від їх цільового призначення або категорії та встановлена заборона придбавати деякі земельні ділянки окремими суб’єктами, а саме:

Обмеження щодо земель сільськогосподарського призначення

↵3) Забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення:

4) Землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземцями, а також особами без громадянства, іноземними юридичними особами протягом року підлягають відчуженню (ч. 4 ст. 81, ч. 4 ст. 82 Земельного кодексу України)

З врахуванням обмежень, установлених пунктом 15 Розділу X. ПЕРЕХІДНІ ПОЛОЖЕННЯ Земельного кодексу України, статтею 130 Земельного кодексу України регламентовано умови продажу земель сільськогосподарського призначення, а саме:

Землі державної, комунальної власності, які не можуть передаватись у приватну власність

1)Землі державної власності, які не можуть передаватись у приватну власність (ч. 4 ст. 84 Земельного кодексу України):

а) землі атомної енергетики та космічної системи;

б) землі під державними залізницями, об’єктами державної власності повітряного і трубопровідного транспорту;

в) землі оборони;

г) землі під об’єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом;

ґ) землі лісогосподарського призначення, крім випадків, визначених Земельним кодексом України;

д) землі водного фонду, крім випадків, Земельним кодексом України;

е) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук;

є) земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

ж) земельні ділянки, закріплені за державними закладами професійної (професійно-технічної) освіти;

ж1) земельні ділянки, закріплені за державними закладами фахової передвищої освіти;

з) земельні ділянки, закріплені за державними закладами вищої освіти;

і) земельні ділянки, що використовуються Чорноморським флотом Російської Федерації на території України на підставі міжнародних договорів, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України;

ї) землі під об’єктами інженерної інфраструктури загальнодержавних та міжгосподарських меліоративних систем, які перебувають у державній власності.

2)Землі комунальної власності, які не можуть передаватись у приватну власність (ч. 4 ст. 83 Земельного кодексу України):

а) землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо);

б) землі під залізницями, автомобільними дорогами, об’єктами повітряного і трубопровідного транспорту;

в) землі під об’єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом;

г) землі лісогосподарського призначення, крім випадків, визначених Земельним кодексом України;

ґ) землі водного фонду, крім випадків, визначених Земельним кодексом України;

д) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування;

е) земельні ділянки, штучно створені в межах прибережної захисної смуги чи смуги відведення, на землях лісогосподарського призначення та природно-заповідного фонду, що перебувають у прибережній захисній смузі водних об’єктів, або на земельних ділянках дна водних об’єктів;

є) землі під об’єктами інженерної інфраструктури міжгосподарських меліоративних систем, які перебувають у комунальній власності.

3)Забороняється відчуження земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого військового майна, що підлягають реалізації, та земельних ділянок, які вивільняються у процесі реформування Збройних Сил України, Державної спеціальної служби транспорту, іноземним державам, іноземним юридичним особам та іноземцям (ч. 5 ст. 4 Закону України «Про використання земель оборони»).

Особливості продажу земельних ділянок державної або комунальної власності іноземним державам, іноземним юридичним особам, іноземним громадянам і особам без громадянства

1)Земельні ділянки, які не можуть передаватись чи відчужуватись у власність іноземцям, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам:

  • земельні ділянки, на яких розташовані об’єкти нерухомого військового майна, що підлягають реалізації, та земельні ділянки, які вивільняються у процесі реформування Збройних Сил України, Державної спеціальної служби транспорту (ч. 5 ст. 4 Закону України «Про використання земель оборони»).

Землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземцями, а також особами без громадянства, іноземними юридичними особами протягом року підлягають відчуженню (ч. 4 ст. 81, ч. 4 ст. 82 Земельного кодексу України).

2)Набуття іноземцями та особами без громадянства права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення регламентоване ч. 2 ст. 81 Земельного кодексу України, згідно якої:

– іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності (ч. 2 ст. 81 Земельного кодексу України).

Іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки відповідно до ч. 2 ст. 81 Земельного кодексу України у разі (ч. 3 ст. 81 Земельного кодексу України):

а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б) викупу земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності;

в) прийняття спадщини.

3)Набуття іноземними юридичними особами права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення регламентоване ч. 2 ст. 82 Земельного кодексу України, згідно якої:

– Іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення:

а) у межах населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна та для спорудження об’єктів, пов’язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні;

б) за межами населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна.

Спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у випадках, визначених частинами першою та другою статті 82 Земельного кодексу України, та в порядку, встановленому цим Кодексом для іноземних юридичних осіб.

4)Особливості продажу земельних ділянок державної або комунальної власності іноземним державам, іноземним юридичним особам регламентовані ст. 129 Земельного кодексу України, зокрема:

Іноземні держави можуть набувати у власність земельні ділянки для розміщення будівель і споруд дипломатичних представництв та інших, прирівняних до них, організацій відповідно до міжнародних договорів (ст. 85 Земельного кодексу України).

Не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розміщення іноземних дипломатичних представництв та консульських установ, представництв міжнародних організацій згідно з міжнародними договорами України (ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України).

Статтею 1 (п.п. «і») Віденської конвенції про дипломатичні зносини від 18 квітня 1961 року визначено значення терміну “приміщення представництва”, який має наступне значення – будівлі чи частини будівель, що використовуються для цілей представництва, включаючи резиденцію голови представництва, незалежно від того, чиєю власністю вони є, включаючи земельну ділянку передбачену для обслуговування вказаної будівлі чи частини будівлі.

Частиною 1 статті 21 Віденської конвенції про дипломатичні зносини від 18 квітня 1961 року предбачено обов’язок держави перебування сприяти аккредитуючій державі в придбанні на своїй території, згідно із своїм законодавством, приміщень, необхідних для ії представництва, або надавати допомогу останній у придбанні приміщень іншим шляхом.

Підпунктом «j» статті 1 Віденської конвенції про консульські зносини від 24 квітня 1963 року визначено значення терміну “консульські приміщення” – будинки або частини будинків і прилегла до них земельна ділянка, які використовуються виключно для цілей консульської установи, незалежно від того, чиєю власністю вони є.

Статтею 30 Віденської конвенції про консульські зносини від 24 квітня 1963 року передбачено, що держава перебування повинна надати можливість акредитуючій державі на своїй території, згідно із своїм законодавством і правилами, придбати приміщення, для консульської установи, або надавати допомогу останній у придбанні приміщень іншим шляхом. Держава перебування повинна також, у випадку необхідності, надати допомогу консульській установі в придбанні придатних житлових приміщень для її працівників.

Продаж земельних ділянок, що перебувають у державній власності, іноземним державам та іноземним юридичним особам, здійснюється:

  • Кабінетом Міністрів України за погодженням з Верховною Радою України – земельних ділянок, крім земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти, які підлягають приватизації (абз. 1 ч. 1 ст. 129 Земельного кодексу України).
  • Державними органами приватизації за погодженням з Кабінетом Міністрів України – земельних ділянок, що перебувають у державній власності, на яких розташовані об’єкти, які підлягають приватизації (абз. 2 ч. 1 ст. 129 Земельного кодексу України).

Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності територіальних громад, іноземним державам та іноземним юридичним особам, – здійснюється відповідними радами за погодженням з Кабінетом Міністрів України (ч. 2 ст. 129 Земельного кодексу України).

Іноземні юридичні особи, зацікавлені в купівлі земельних ділянок, що перебувають у власності держави та територіальних громад, повинні мати зареєстроване постійне представництво з правом ведення господарської діяльності на території України (ч. 3 ст. 129 Земельного кодексу України).

Клопотання подається:

  • Іноземними державами щодо придбання земельних ділянок у власність із земель державної або комунальної власності, – до Кабінету Міністрів України (ч. 4 ст. 129 Земельного кодексу України).
  • Іноземними юридичними особами щодо придбання земельних ділянок, – до Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради і державного органу приватизації (ч. 5 ст. 129 Земельного кодексу України).

Іноземними юридичними особами до клопотання додається:

  • документ, що посвідчує право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташоване на цій земельній ділянці;
  • копія свідоцтва про реєстрацію іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.

Розгляд клопотання і продаж земельних ділянок після отримання погодження Кабінету Міністрів України (ч. 6 ст. 129 Земельного кодексу України) здійснюються:

  • сільськими, селищними, міськими радами;
  • державними органами приватизації – щодо земельних ділянок, що перебувають у державній власності, на яких розташовані об’єкти, які підлягають приватизації.

Особливості продажу земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого військового майна, що підлягають реалізації, та земельних ділянок, які вивільняються у процесі реформування Збройних Сил України, Державної спеціальної служби транспорту

Забороняється відчуження земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого військового майна, що підлягають реалізації, та земельних ділянок, які вивільняються у процесі реформування Збройних Сил України, Державної спеціальної служби транспорту, іноземним державам, іноземним юридичним особам та іноземцям (ч. 5 ст. 4 Закону України «Про використання земель оборони»).

Згідно ч. 1 ст. 128 Земельного кодексу України особливості продажу земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого військового майна, що підлягають реалізації, та земельних ділянок, які вивільняються у процесі реформування Збройних Сил України, Державної спеціальної служби транспорту, встановлюються Законом України «Про використання земель оборони».

Частиною 4 ст. 4 вказаного Закону України визначено, що відчуження земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого військового майна, що підлягають реалізації, та земельних ділянок, які вивільняються у процесі реформування Збройних Сил України, Державної спеціальної служби транспорту, здійснюється в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України та у відповідності до цього закону.

Порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності, зміст угоди

Продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної (крім земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти, які підлягають приватизації) та комунальної власності провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень (ч. 1 ст. 128 Земельного кодексу України).

Державні органи приватизації здійснюють продаж земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти, які підлягають приватизації (ст. 17 1 Земельного кодексу України).

Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації з зазначенням (ч. 2 ст. 128 Земельного кодексу України):

  • місця розташування земельної ділянки;
  • її цільового призначення, розміру та площі;
  • згоди на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.

До заяви (клопотання) додаються:

  • документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою (у разі його наявності), та документи, що посвідчують право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташоване на цій земельній ділянці (у разі наявності на земельній ділянці будівель, споруд);
  • копія установчих документів для юридичної особи, а для громадянина – копія документа, що посвідчує особу.

Орган державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування у місячний строк розглядає заяву (клопотання) і приймає рішення (ч. 3 ст. 128 Земельного кодексу України):

  • про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки (крім земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд);
  • чи про відмову в продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови.

Рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки (ч. 6 ст. 128 Земельного кодексу України).

Договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню. Документ про оплату або про сплату першого платежу (у разі продажу земельної ділянки з розстроченням платежу) є підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації (ч. 7 ст. 128 Земельного кодексу України).

  • назву сторін (прізвище, ім’я та по батькові громадянина, назва юридичної особи);
  • вид угоди;
  • предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);
  • документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;
  • відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;
  • відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);
  • договірну ціну;
  • права та обов’язки сторін;
  • кадастровий номер земельної ділянки;
  • момент переходу права власності на земельну ділянку.

Ціна продажу земельної ділянки

Ціна земельної ділянки визначається за експертною грошовою оцінкою, що проводиться суб’єктами господарювання, які є суб’єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель відповідно до закону, на замовлення органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. Ціна земельної ділянки площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд визначається за нормативною грошовою оцінкою, вказаною в технічній документації. Фінансування робіт з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки здійснюється за рахунок внесеного покупцем авансу, що не може бути більшим ніж 20 відсотків вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки (ч. 8 ст. 128 Земельного кодексу України).
Суб’єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель є:

  • органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, що здійснюють управління у сфері оцінки земель, а також юридичні та фізичні особи, заінтересовані у проведенні оцінки земельних ділянок;
  • юридичні особи – суб’єкти господарювання незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, що мають у своєму складі оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок (у частині виконання робіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок);
  • фізичні особи – підприємці, які отримали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок (у частині виконання робіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок);
  • фізичні та юридичні особи – розробники документації із землеустрою згідно із Законом України “Про землеустрій” (у частині виконання робіт з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок)”.

Сума авансового внеску зараховується до ціни продажу земельної ділянки. У разі відмови покупця від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки сума авансового внеску не повертається (ч. 8 ст. 128 Земельного кодексу України).

Розрахунки за придбання земельної ділянки можуть здійснюватися з розстроченням платежу за згодою сторін, але не більше ніж на п’ять років (ч. 9 ст. 128 Земельного кодексу України).

Підстави для відмови в продажу земельної ділянки

Підставою для відмови в продажу земельної ділянки є (ч. 5 ст. 128 Земельного кодексу України):

  • неподання документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу такої земельної ділянки;
  • виявлення недостовірних відомостей у поданих документах;
  • якщо щодо суб’єкта підприємницької діяльності порушена справа про банкрутство або припинення його діяльності;
  • встановлена Земельним кодексом України заборона на передачу земельної ділянки у приватну власність;
  • відмова від укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.

Рішення про відмову продажу земельної ділянки може бути оскаржено в суді. (ч. 10 ст. 128 Земельного кодексу України).

Поділ та об’єднання земельних ділянок

Правова консультація не є офіційним роз’ясненням, носить інформаційний характер та не може безумовно застосовуватися в кожному конкретному випадку. Редакція затверджена Iryna.burcheniuk.

Зміст

  • 1 Нормативна база
  • 2 Загальні поняття
  • 3 Поділ та об’єднання земельних ділянок
    • 3.1 Варто розуміти, що:
    • 3.2 Документи та дії, необхідні для поділу земельної ділянки
    • 3.3 Державна реєстрація земельних ділянок державним кадастровим реєстратором
    • 3.4 Реєстрація права власності на земельні ділянки, утворені в результаті поділу

    Нормативна база

    • Конституція України
    • Земельний кодекс України
    • Закон України «Про землеустрій»
    • Закон України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”
    • Закон України “Про Державний земельний кадастр”
    • Порядок ведення Державного земельного кадастру, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051
    • Постанова Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»
    • державними реєстраторами юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань, державними реєстраторами речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що перебувають у трудових відносинах із суб’єктом державної реєстрації/суб’єктом державної реєстрації прав, місцезнаходженням якого є адміністративно-територіальна одиниця, що не належить до територій активних бойових дій (крім територій активних бойових дій, на яких функціонують державні електронні інформаційні ресурси) та тимчасово окупованих Російською Федерацією територій, включених до переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Міністерством з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій;
    • посадовими особами Міністерства юстиції, його територіальних органів (далі – посадові особи), перелік яких письмово повідомляється Міністерством юстиції технічному адміністратору Державного реєстру прав/Єдиного державного реєстру;
    • нотаріусами, включеними до затвердженого Міністерством юстиції переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна (далі – перелік нотаріусів);
    • державними та приватними виконавцями відповідно до повноважень, визначених законом, перелік яких письмово повідомляється Міністерством юстиції технічному адміністратору Державного реєстру прав.

    Загальні поняття

    Земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (ст. 79 Земельного кодексу України).

    За нормою статті 79-1 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об’єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

    Відповідно до вимог цієї статті формування земельних ділянок здійснюється:

    • у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності;
    • шляхом поділу чи об’єднання раніше сформованих земельних ділянок;
    • шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;
    • шляхом інвентаризації земель у випадках, передбачених законом;
    • за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв);
    • за затвердженими комплексними планами просторового розвитку території територіальних громад, генеральними планами населених пунктів, детальними планами території.

    Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

    Формування земельних ділянок шляхом поділу та об’єднання раніше сформованих земельних ділянок, які перебувають у власності або користуванні, без зміни їх цільового призначення здійснюються за технічною документацією із землеустрою щодо поділу та об’єднання земельних ділянок.

    Поділ, об’єднання земельної ділянки, що перебуває у заставі, здійснюється за згодою землекористувача, заставодержателя. Поділ, об’єднання земельної ділянки, що перебуває у користуванні, здійснюється за згодою землекористувача, заставодержателя. Справжність підпису на такій згоді засвідчується нотаріально.

    Земельні ділянки можуть бути об’єднані, якщо вони мають однакове цільове призначення. У разі поділу земельної ділянки, об’єднання земельних ділянок сформовані земельні ділянки зберігають своє цільове призначення.

    Поділ та об’єднання земельних ділянок

    Поділ земельної ділянки може здійснюватись для різних цілей.

    У більшості випадків він необхідний, наприклад, коли:

    – необхідно продати, подарувати, обміняти не всю земельну ділянку, а лише її частину;

    – потрібно провести поділ земельної ділянки між співвласниками будинку;

    – коли людина хоче залишити її у спадок декільком спадкоємцям.

    Поділ може проводитись для земельних ділянок приватної, комунальної та державної власності. При цьому, коли ділянку поділяють на кілька частин, то необхідно встановити нові межові знаки. Проведення розподілу земельної ділянки чи об’єднання декількох земельних ділянок можливо тільки після розробки технічної документації щодо встановлення меж ділянок, а також після формування створених в результаті поділу ділянок у Державному земельному кадастрі, для присвоєння кадастрового номеру кожній новоствореній ділянці та окремо провести державну реєстрацію права власності на кожну з них.

    Варто розуміти, що:

    1. Під час проведення поділу земельної ділянки не можна змінити її цільове призначення. Процедуру зміни цільового призначення частини земельної ділянки можна розпочинати лише тоді, коли частка буде виділена у окрему земельну ділянку, яка буде зареєстрована у Державному земельному кадастрі, а право власності на неї – у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
    2. Поділ чи об’єднання земельної ділянки не припиняє дію обмежень у її використанні. Усі встановлені обмеження будуть поширюватись на новоутворені земельні ділянки, крім випадків, коли обмеження поширювалося лише на частину земельної ділянки, яка в результаті поділу земельної ділянки не увійшла до сформованої нової земельної ділянки.
    3. Поділ земельної ділянки, яка знаходиться в оренді, на правах емфітевзису, суперфіцію, передана у іпотеку буде можливим лише після отримання нотаріально засвідченої письмової згоди на це цих осіб, після поділу земельної ділянки, усі договори користування або застави мають бути переукладені.
    4. Розмір і конфігурація земельної ділянки не повинні створювати перешкод для її використанням за цільовим призначенням.

    Об’єднати земельні ділянки можна, якщо дотриматися таких умов:

    • усі ділянки, які планується об’єднувати, знаходяться в межах одного населеного пункту;
    • у земельних ділянок спільна межа;
    • всі об’єднувані землі мають однакове цільове призначення.
    • якщо на земельну ділянку не накладено арешту.

    Для об’єднання земельної ділянки необхідно зробити наступні кроки:

    1. Перевірте, чи зареєстрована Ваша земельна ділянка у Державному земельному кадастрі та чи зареєстровано право власності на неї у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Якщо ні – необхідно вчинити відповідні дії (покрокові інструкції із вчинення цих дій Ви можете знайти на сайті zem.ua).
    2. Замовити у землевпорядної організації виготовлення технічної документації із землеустрою щодо поділу та об’єднання земельних ділянок. Технічна документація має бути складена у паперовій формі та у формі електронного документу.
    3. Вам слід звернутися до державного кадастрового реєстратора у територіальному (районному, міському) органі Держземагентства України із заявами про державну реєстрацію земельної ділянки, сформованої у результаті об’єднання. Якщо інше не передбачено договором про розроблення землевпорядної документації, до цього органу має звертатись землевпорядна організація.

    До заяви додається:

    • копія документа, що посвідчує особу;

    • копія документа, що посвідчує повноваження діяти від Вашого імені (договір, довіреність);

    • копія документа про присвоєння податкового номера;

    • розроблена технічна документація із землеустрою у паперовому вигляді та у формі електронного документу;

    • документ, що підтверджує оплату послуг з державної реєстрації земельної ділянки.

    Документи та дії, необхідні для поділу земельної ділянки

    Документація із землеустрою розробляється в електронній та паперовій формах у вигляді схеми, проекту, робочого проекту або технічної документації.

    Розробниками документації із землеустрою є:

    • юридичні особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи сертифікований інженер-землевпорядник, який є відповідальним за якість робіт із землеустрою;
    • фізичні особи – підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою.

    Одним із рідновидів документації із землеустрою є технічна документація із землеустрою щодо поділу та об’єднання земельних ділянок. Дана документація розробляється за рішенням власників земельних ділянок за згодою заставодержателів, користувачів земельних ділянок. Підставою для поділу земельної ділянки є засвідчена нотаріально заява власника земельної ділянки. Довірчий власник не має права без погодження із засновником довірчої власності здійснювати поділ, об’єднання земельних ділянок

    Для розробки технічної документації поділу земельної ділянки необхідно надати землевпорядній організації :

    • нотаріально засвідчену заяву власника ( співвласників) на поділ земельної ділянки;
    • засвідчену нотаріально копію правовстановлюючого документу на земельну ділянку (державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, договір купівлі-продажу, дарування, міни, тощо);
    • копії ідентифікаційних даних власника (паспорт, ідентифікаційний номер).

    Якщо є декілька власників земельної ділянки (спільна часткова або спільна сумісна власність), то в такому випадку укладається нотаріальний договір на поділ земельної ділянки між співвласниками.

    У випадку, якщо ділянка ділиться особливим чином, а не окремими рівними частинами, або на земельній ділянці є забудова, то необхідно також кадастрова зйомка земельної ділянки.

    За наявності зазначених документів землевпорядна організація проводить відповідні роботи з розробки технічної документації поділу земельної ділянки на підставі укладеного договору з власником такої ділянки.

    Технічна документація із землеустрою щодо поділу та об’єднання земельних ділянок включає:

    а) пояснювальну записку;

    б) технічне завдання на складання документації, затверджене замовником документації;

    в) кадастрові плани земельних ділянок, які об’єднуються в одну земельну ділянку, або частини земельної ділянки, яка виділяється в окрему земельну ділянку;

    г) матеріали польових геодезичних робіт;

    ґ) відомості про встановлені межові знаки на межі поділу;

    д) перелік обтяжень прав на земельну ділянку, обмежень на її використання та наявні земельні сервітути

    Ст. 50 Закону України “Про землеустрій” також містить положення про те, що проекти землеустрою щодо відведення земельної ділянки також можуть передбачати поділ, об’єднання земельних ділянок, які перебувають у власності однієї особи.

    Державна реєстрація земельних ділянок державним кадастровим реєстратором

    Державна реєстрація земельних ділянок здійснюється державним кадастровим реєстратором центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

    Для державної реєстрації земельної ділянки державному кадастровому реєстратору, який здійснює таку реєстрацію, подаються:

    • заява за формою, встановленою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері земельних відносин;
    • документація із землеустрою, що є підставою для формування земельної ділянки, в електронній формі та формі електронного документа.
    • У разі якщо відповідно до закону поділ, об’єднання земельних ділянок здійснюються за погодженням з органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, фізичними чи юридичними особами, до заяви про державну реєстрацію земельної ділянки, сформованої в результаті поділу або об’єднання земельних ділянок, також додаються документи, що належним чином підтверджують таку згоду.

    Заява з доданими документами надсилається заявником засобами телекомунікаційного зв’язку.

    Кожній земельній ділянці, що утворилась в результаті поділу, присвоюється новий кадастровий номер, який буде зазначено у відповідному витягу з кадастру.

    Особливості внесення до Державного земельного кадастру відомостей про земельну ділянку у разі її поділу чи об’єднання з іншою земельною ділянкою, а також відновлення її меж

    1. У разі поділу або об’єднання земельних ділянок запис про державну реєстрацію земельної ділянки та кадастровий номер земельної ділянки скасовуються, а Поземельна книга на таку земельну ділянку закривається.

    2. У Поземельній книзі на земельні ділянки, сформовані в результаті поділу або об’єднання земельних ділянок, здійснюється запис про такий поділ чи об’єднання із зазначенням скасованих кадастрових номерів земельних ділянок.

    3. Записи про обмеження у використанні земельної ділянки, яка була поділена чи об’єднана з іншою, переносяться до поземельних книг на земельні ділянки, сформовані в результаті такого поділу чи об’єднання (крім випадків, коли обмеження поширювалося лише на частину земельної ділянки, яка в результаті поділу земельної ділянки не увійшла до новосформованої земельної ділянки).

    4. У разі відновлення меж земельної ділянки за її фактичним використанням у зв’язку з неможливістю виявлення дійсних меж кадастрові номери відповідних земельних ділянок не скасовуються, а відповідні зміни до відомостей про межі земельних ділянок вносяться до поземельних книг у порядку, визначеному частиною четвертою статті 26 Закону України “Про Державний земельний кадастр.”

    Реєстрація права власності на земельні ділянки, утворені в результаті поділу

    У разі поділу або об’єднання земельних ділянок первинна земельна ділянка припиняє існування як об’єкт цивільних прав, а її державна реєстрація скасовується. Тому, необхідно звернутися до державного реєстратора для реєстрації права власності на новостворені земельні ділянки.

    Після отримання витягів з кадастру на земельні ділянки, що утворились в результаті поділу, необхідно звернутись до центру надання адміністративних послуг чи нотаріуса з метою реєстрації права власності окремо на кожну новоутворену в результаті поділу чи або об’єднання земельну ділянку. Державний реєстратор за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав формує та реєструє заяву в базі даних заяв за умови оплати послуг за державну реєстрацію прав у повному обсязі та встановлення особи заявника, а також у разі, коли заява подається щодо земельної ділянки, – за умови наявності в Державному земельному кадастрі відомостей про таку земельну ділянку.

    У разі, коли відомості Державного земельного кадастру про власників, користувачів земельної ділянки, перенесені з державного реєстру земель, містять неповну або неточну інформацію, що унеможливлює ідентифікацію особи, державний реєстратор за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав надсилає відповідно до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів від 17 жовтня 2012 р. № 1051, повідомлення в електронній формі державному кадастровому реєстраторові про уточнення інформації в Державному земельному кадастрі, в якому зазначається виключний перелік відомостей, що є неповними або неточними.

    У разі проведення державної реєстрації права власності на земельну ділянку у результаті поділу, виділу частки із земельної ділянки або об’єднання земельних ділянок, державний реєстратор за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав відкриває новий розділ у цьому Реєстрі з присвоєнням відповідного реєстраційного номера. Одночасно з відкриттям розділу у Державному реєстрі прав переносить відомості про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про суб’єктів цих прав щодо земельної ділянки, закінченого будівництвом об’єкта, який поділяється, частка з якого виділяється, або щодо земельних ділянок, закінчених будівництвом об’єктів, які об’єднуються, до відповідних розділів, відкритих на кожний з таких об’єктів.

    Для державної реєстрації права власності на земельну ділянку, що створюється шляхом поділу або об’єднання подається документ, що посвідчує право власності на земельну ділянку до її поділу або об’єднання (крім випадків, коли право власності на таку земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав).

    Варто звернути увагу, що відповідно до пункту 10 статті 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр» у разі поділу земельної ділянки державна реєстрація земельної ділянки скасовується Державним кадастровим реєстратором, який здійснює таку реєстрацію, на підставі заяви про державну реєстрацію земельних ділянок, які утворилися в результаті такого поділу. За нормою пункту 114 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051, відомості про земельну ділянку у разі скасування її державної реєстрації:

    • набувають статусу архівних за рішенням Державного кадастрового реєстратора;
    • відображаються на кадастровій карті в архівному шарі даних геоінформаційної системи;
    • зберігаються в Державному земельному кадастрі постійно разом з відомостями про відповідного Державного кадастрового реєстратора, дату та час набуття статусу архівних такими відомостями.

    Обмеження прав на землю

    Поділ чи об’єднання земельних ділянок не припиняє дії обмежень, обтяжень, встановлених на земельні ділянки, крім випадків, коли обмеження (обтяження) поширювалося лише на частину земельної ділянки, яка в результаті поділу земельної ділянки не увійшла до сформованої нової земельної ділянки.